Quel montant pouvez-vous emprunter pour une habitation ?

Home sweet home ! Bien sûr, il y a un monde du rêve à la réalité. Première étape : obtenir un financement suffisant. Vous avez peut-être déjà mis de l’argent de côté, à moins que vos parents puissent vous donner un coup de pouce ? Même ainsi, il est très probable que vous ayez besoin de fonds supplémentaires et que vous deviez donc souscrire un crédit hypothécaire. Quel montant la banque acceptera-t-elle de vous prêter ? De nombreux facteurs pèsent dans la balance pour déterminer votre capacité d’emprunt.

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Cela ne vous prendra pas plus de 2 minutes.Voici les éléments clés qui déterminent le montant de votre emprunt :

Votre situation financière et votre capacité de remboursement

Quand une banque envisage de vous octroyer un crédit habitation, elle veut bien entendu disposer de garanties suffisantes que vous pourrez le rembourser. Elle commencera donc par examiner vos revenus. Vous devrez apporter des réponses correctes et complètes à toutes les questions posées.

Bien entendu, votre salaire en tant que travailleur ou votre revenu d’indépendant est pris en compte. Mais les chèques-repas, le pécule de vacances, votre voiture de société, vos primes de fin d’année, vos revenus locatifs ou encore vos revenus issus d’une activité complémentaire peuvent aussi être inclus dans le calcul. Vos allocations familiales éventuelles ne sont pas prises en considération.

Votre statut joue aussi un rôle : vous êtes indépendant depuis un an ? Dans ce cas, la banque se montrera plus réservée que si vous entamez votre dixième année de carrière comme fonctionnaire statutaire, par exemple. En un mot : plus vos revenus sont stables et prévisibles, mieux c’est. Votre composition de ménage constitue un autre facteur. Si vous demandez un crédit habitation à deux, vos revenus seront additionnés, ce qui peut considérablement augmenter votre capacité d’emprunt.

La banque vérifiera aussi si vous avez des emprunts en cours ou des charges (comme une pension alimentaire) et examinera vos antécédents en matière de crédit. Elle peut trouver ces informations en consultant la Centrale des crédits aux particuliers. En règle générale, vous pouvez partir du principe que vos mensualités peuvent s’élever à environ un tiers de votre revenu net. Ce seuil est considéré comme une sécurité raisonnable. D’un autre côté, plus vos revenus sont élevés, plus la banque pourra faire preuve de souplesse quant à ce ratio.

La valeur du bien immobilier

La banque tient également compte du rapport entre la valeur du bien et le montant du prêt que vous souhaitez demander. Dans certains cas, elle doit faire évaluer le bien immobilier que vous proposez en garantie par un expert immobilier. Le montant maximum de votre emprunt dépend donc aussi de la valeur du bien selon l’expert. Enfin, le certificat PEB de l’habitation que vous voulez acheter peut avoir un impact sur l’évaluation de votre capacité d’emprunt.

Les recommandations de la Banque nationale de Belgique

Généralement : plus vos revenus sont stables, réguliers et importants, plus vous pourrez emprunter. Mais l’histoire ne s’arrête pas là. En effet, chaque banque a ses propres règles de crédit qui déterminent le montant des crédits habitation qu’elle octroie. De ce fait, vos charges pourront varier d’une banque à l’autre. Il y a quelques années, la Banque nationale de Belgique (BNB) a publié des recommandations pour l’ensemble du secteur bancaire. Selon ces recommandations (qui ne sont pas des obligations), vous pouvez emprunter maximum 90 % de la valeur de l’habitation que vous voulez acheter. C’est-à-dire que votre apport propre doit s’élever à 10 % de la valeur du bien – en plus de la somme à prévoir pour les frais de notaire, les autres frais et les droits d’enregistrement. Il y a des exceptions aux recommandations de la BNB :

• Pour les primo-acquéreurs : pour 35 % de ces crédits, une banque peut financer plus de 90 % de la valeur de l’habitation et pour 5 % de ces crédits, elle peut la financer à plus de 100 %. • Pour les personnes qui veulent acheter une deuxième habitation : pour 20 % de ces crédits, une banque peut octroyer plus de 90 % à 100 % du montant de l’achat. • Pour les personnes qui achètent une habitation dans le but de la louer : vous devez disposer de 20 % du montant, mais pour 10 % des crédits octroyés, un apport propre de 10 % suffit.

Nonobstant ces recommandations, il est rare que les banques octroient des crédits pour plus de 100 % du montant de l’achat. En pratique, il est donc très peu probable que vous puissiez emprunter un montant qui dépasse le prix d’achat de votre habitation. Une banque demandera généralement que votre apport propre soit suffisamment élevé (supérieur à ces 10 %). Bien entendu, plus votre apport est élevé, mieux c’est : actuellement, il est souvent demandé de pouvoir avancer environ 20 % du prix d’achat.

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