Acheter un logement : quels coûts faut-il prendre en compte ?

Quand vous achetez une maison ou un appartement, vous pouvez facilement sous-estimer le coût final. Un plan budgétaire bien élaboré est dès lors un must.

1. Droits d’enregistrement ou TVA : taxes à l’achat

Lors de l’achat d’une habitation existante en Belgique, vous payez des droits d’enregistrement. Pourtant, les règles ne sont pas les mêmes partout : la Flandre, Bruxelles et la Wallonie appliquent des taux, des réductions et des exceptions différents.

À Bruxelles

Le taux de base s’élève à 12,5 % du prix d’achat. Mais il y a un avantage notable :

• En effet, pour l’habitation familiale unique, vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur la première tranche de 200 000 euros, à condition que le prix total reste inférieur à 600 000 euros (pour les terrains à bâtir, il s’agit de 300 000 euros). Soit une réduction totale de 25 000 euros.
• Si vous avez l’intention de rendre l’habitation plus économe en énergie, vous pouvez bénéficier d’une exemption supplémentaire. L'exemption augmente de 25 000 euros par ‘saut‘ de classe énergétique. Vous devez toutefois améliorer la classe énergétique d’au moins 2 sauts, et ce, dans les 5 ans. Par exemple, si vous achetez une habitation familiale avec un label énergétique E et que vous la rénovez en profondeur afin d’obtenir le label énergétique B, vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur une tranche de 275 000 euros (au lieu de 200 000 euros).

En savoir plus sur les conditions et les exceptions

En Wallonie

• Lors de l’achat de votre habitation familiale unique, vous payez des droits d’enregistrement de 3 % sur le prix d’achat. Ce taux réduit s’applique également aux terrains à bâtir et aux habitations encore en construction. Pour un bien immobilier supplémentaire, le taux s’élève à 12,5 %.
• N’oubliez pas que la Wallonie a récemment supprimé quelques avantages fiscaux, comme le chèque habitat et certaines réductions pour les habitations modestes. Informez-vous donc bien sur les dernières réglementations.

Découvrez plus de détails sur les conditions et les exceptions

Vous achetez un logement neuf ? Dans ce cas, vous payez la TVA au lieu des droits d’enregistrement. Le taux de TVA est en principe de 21 %, mais il y a des exceptions :

• Si vous achetez une nouvelle habitation sociale d’un CPAS, vous devez payer 12 % de TVA.
• Si vous achetez un logement neuf auprès d’une société régionale de logement ou si vous achetez par l’intermédiaire d’un notaire
• auprès d‘une société de logement social agréée par une société régionale de logement, le taux de TVA s’élève à 6 %.
• En cas d’achat sur plan, vous payez des droits d’enregistrement sur le terrain et la TVA sur la construction, même si l’habitation est prête à la signature de l’acte.

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En Flandre

Depuis début 2025, vous payez 2 % de droits d’enregistrement sur le prix d’achat s’il s’agit de votre habitation propre et unique. S’il s’agit de votre habitation propre et unique et que le prix de vente reste inférieur à 220 000 euros (ou 240 000 euros en centre-ville et en périphérie flamande autour de Bruxelles), une réduction supplémentaire de 1 867 euros est accordée sur les droits d’enregistrement.

Si vous achetez un bien immobilier supplémentaire, le taux passe à 12 %. Le taux réduit de 1 % pour ceux qui effectuent une rénovation énergétique approfondie est supprimé depuis début 2025. Si, en tant qu’acheteur, vous louez l’habitation dans les trois ans avec un bureau de location sociale agréé, vous payez 7 % de droits d’enregistrement.

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2. Frais de notaire : tarifs fixés par la loi pour l’acte

Un notaire est indispensable lors de l’achat d’une habitation. Il rédige l’acte, assure l’enregistrement officiel et perçoit les impôts pour le compte des autorités. Les frais de notaire se composent de plusieurs éléments :

Honoraires

• Les honoraires du notaire sont fixés par la loi et fonctionnent selon une échelle dégressive : plus le prix d’achat de l’habitation est élevé, plus le taux en pourcentage est bas.
• Ces honoraires s’appliquent tant à l’acte d’achat qu’à l’acte éventuel pour le crédit habitation (voir plus loin), mais les deux sont calculés séparément.
• Si le vendeur et l’acheteur ont chacun un notaire, cela n’a aucune influence sur les honoraires dus. Les deux notaires partagent alors le montant.

Frais administratifs

• Ces frais comprennent toutes sortes de recherches (comme la consultation du cadastre, des registres hypothécaires et des informations urbanistiques), opérations et formalités qui ne relèvent pas des honoraires.
• Les frais administratifs sont des montants forfaitaires. Dans le cas d’un acte d’achat, ils s’élèvent à 813 euros. Dans le cas d’un acte de crédit, ils s’élèvent à 813 euros ou 596 euros (selon que l’acte de crédit est ou non l’acte principal ; si un acte de crédit est accompagné d’un acte d’achat, l’acte de crédit constitue un acte complémentaire pour lequel le forfait s’élève à 596 euros).

Simulez les droits d’enregistrement et les frais de notaire pour l’achat d’une habitation ou d’un terrain à bâtir

3. Coûts d’un prêt hypothécaire

Pour la plupart des acheteurs, un prêt hypothécaire est indispensable. Ici aussi, des frais supplémentaires s’ajoutent toutefois.

Frais bancaires

• La plupart des banques facturent des frais de dossier pour l’ouverture de votre dossier de crédit. Ces frais varient d’une banque à l’autre : n’hésitez donc pas à les comparer. Une banque peut imputer maximum 350 euros de frais de dossier (300 euros pour un crédit-pont et 175 euros pour un refinancement). Négociez toujours les frais de dossier avec votre banque. Certaines banques sont disposées à les supprimer (partiellement) pour attirer un nouveau client.
• La valeur de l’immeuble donné en hypothèque doit être déterminée. Cette estimation peut se faire à l’aide de modèles statistiques ou par une visite sur place. Généralement, la banque choisit elle-même cet expert et répercute les frais d’expertise sur l’emprunteur.

Droits d’enregistrement, droits hypothécaires et frais associés

• Sur le montant que vous empruntez, vous payez deux prélèvements. Vous payez tout d’abord les droits pour l’enregistrement du crédit hypothécaire (à ne pas confondre avec les droits d’enregistrement du bien). Ceux-ci s’élèvent à 1 %. Vous payez également des droits d’inscription hypothécaire. Ceux-ci s’élèvent à 0,3 % du montant emprunté.
• En outre, il y a encore des frais administratifs et les honoraires du notaire (voir plus haut).

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4. Autres charges et impôts pour les pouvoirs publics et administrations

L’acheteur paie ces frais au cabinet de notaire, mais ils sont reversés aux administrations concernées. Certains frais varient d’une commune à l’autre.

• Le droit d‘écriture est une taxe fédérale prélevée sur les actes des notaires.
• Le droit sur les annexes est une taxe pour l’enregistrement de documents complémentaires.
• Pour l’achat : frais liés à la transcription de l’acte de transfert ou frais liés à la radiation/mainlevée d’une souscription existante.
• Redevances pour la demande de l’état hypothécaire : ce montant dépend de l’état hypothécaire (30 ans ou complémentaire) et de l’urgence.
• Les dépenses à des tiers sont des frais payés par le notaire à des tiers (pouvoirs publics ou autres instances). Ces dépenses s’ajoutent aux frais administratifs forfaitaires (voir plus haut). La majorité des actes nécessitent des recherches, documents, divulgations… contre paiement à des tiers (pensez par exemple aux informations urbanistiques ou à la demande d’un état hypothécaire). Les dépenses à des tiers varient d’un dossier à l’autre.

5. Frais dus au vendeur

Outre le montant d’achat proprement dit (que le notaire versera au vendeur), vous devrez peut-être également payer une part du précompte immobilier. C’est le cas lorsque le vendeur a déjà payé le précompte immobilier annuel et que vous reprenez l’habitation pendant l’exercice fiscal en cours. Dans ce cas, en tant qu’acheteur, vous payez la partie du précompte immobilier qui correspond à la période restante de l’année.

6. Architecte et permis

Vous achetez une habitation que vous souhaitez rénover en profondeur ou agrandir ? Dans ce cas, il peut être nécessaire de faire appel à un architecte. Contrairement aux notaires, les architectes peuvent déterminer librement leurs honoraires. Les honoraires peuvent être calculés de différentes manières (en pourcentage des frais de construction, en fonction du nombre de mètres carrés à construire, via une indemnité horaire, etc.). Le montant final de ces honoraires dépend de l’ampleur de la mission et de la réputation et de l’expérience de l’architecte. L’architecte doit toutefois décrire clairement les services qu’il fournit contractuellement et le montant facturé à cet effet.

Pour un permis d’environnement (permis d’urbanisme), vous payez également des frais. Ceux-ci varient d’une commune à l’autre et peuvent s’élever à quelques centaines d’euros.

7. Assurances

Les assurances vous protègent, ainsi que votre famille éventuelle et l’institution financière qui vous octroie un prêt.

• Une assurance solde restant dû couvre le montant du prêt (ou une partie de celui-ci) en cas de décès. La banque exige généralement que vous souscriviez cette assurance lorsque vous contractez un prêt hypothécaire. Le coût varie en fonction de votre âge, de votre état de santé et du montant du prêt.
• Presque toutes les banques exigent que vous souscriviez une assurance incendie. Cette assurance couvre les sinistres typiques tels que l’incendie, la tempête et les dégâts des eaux. Souvent, vous pouvez étendre cette assurance avec des couvertures complémentaires.
• Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, une assurance familiale (responsabilité civile) peut être intéressante. Elle couvre les dommages que vous ou les membres de votre famille (y compris les animaux domestiques) causez à des tiers. Pensez, par exemple, aux dommages causés aux voisins ou aux biens d’autrui par vos enfants.

8. Frais de copropriété

Si vous achetez un appartement ou un autre bâtiment en copropriété, vous devez également contribuer aux frais communs : le nettoyage de la cage d’escalier et des autres espaces communs, la rénovation des façades, l’entretien ou le remplacement de l’ascenseur, l’entretien du jardin… Dans certains bâtiments, il y a un système collectif d’eau ou de chauffage.

Dans de nombreuses copropriétés, il existe un fonds de réserve pour les futures dépenses importantes. Il peut également y avoir un concierge et/ou un syndic. Un tel syndic gère les finances et l’administration de la copropriété. Son indemnisation est imputée dans les frais communs.

L’acte de vente et le règlement de copropriété déterminent la part de chaque copropriétaire dans les frais communs. Il est conseillé de demander le règlement de copropriété et le procès-verbal le plus récent de l’assemblée générale. Ainsi, vous n’aurez pas de surprises concernant les travaux prévus ou les futures augmentations de coûts.

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