Acheter ensemble un bien immobilier? Envisagez d'insérer une clause d’accroissement

Qu’est-ce qu’une clause d’accroissement?

Une clause d’accroissement est une mention que vous pouvez faire inscrire dans un acte notarié. Vous pouvez l'insérer si vous achetez un bien immobilier à parts égales avec quelqu’un d’autre, ce qui signifie que vous achetez chacun la moitié d’une habitation.

En cas de clause d’accroissement, "votre moitié" de l’habitation commune reviendra à votre partenaire en cas de décès. Si vous n’êtes pas marié, il se peut en effet que votre moitié revienne à votre héritier légal. Avec une clause d’accroissement, cela revient toutefois au partenaire avec qui vous avez acheté le bien immobilier. De cette manière, vous pouvez protéger le conjoint survivant car il pourra continuer à habiter la maison ou l’appartement, sans se soucier de vos héritiers légaux qui peuvent réclamer la moitié.

La part qui augmente n’entre pas dans la succession. Dans le cas d’une clause d’accroissement, le conjoint survivant n’hérite pas de l’habitation mais la reçoit. Le partenaire survivant ne paie donc pas d’impôt successoral sur cette partie mais bien des droits d’enregistrement.

Pour qui la clause d’accroissement est-elle intéressante?

Pour les personnes mariées et les cohabitants légaux, l’habitation familiale est protégée. Le logement familial comprend le logement commun et les meubles meublants des cohabitants. Un des cohabitants ne peut pas simplement décider de vendre, donner ou prendre une hypothèque sur le logement familial. L’autre cohabitant doit marquer son accord. En outre, les cohabitants légaux conservent – tout comme les couples mariés – l’usufruit de l’habitation familiale au décès du partenaire. Cela signifie que le conjoint survivant peut rester dans l’habitation familiale, sans que les héritiers légaux du défunt puissent réclamer la moitié de l’habitation familiale.

Si vous êtes célibataire et que vous cohabitez sans déclaration de cohabitation légale, vous êtes cohabitant de fait. Contrairement aux personnes mariées et aux cohabitants légaux, vous bénéficiez, en tant que cohabitant de fait, d’une protection juridique moindre. Les cohabitants de fait n’héritent pas non plus par défaut les uns des autres, sauf s’ils rédigent un testament.

Une clause d’accroissement est dès lors utile aux cohabitants non mariés. En présence d’une clause d’accroissement, l’habitation (familiale) ou l’usufruit ne peut pas être réclamé par les parents, enfants, frères ou sœurs. Et inversement, à défaut de clause d’accroissement, les héritiers légaux hériteraient immédiatement de la moitié de l’habitation. En tant que cohabitants de fait, vous pouvez donc vous protéger l’un l’autre par une clause d’accroissement si l’un des partenaires décède, et vous transmettre ainsi la pleine propriété l’un à l’autre.

Une clause d’accroissement n’est toutefois pas seulement intéressante pour les cohabitants de fait. Les personnes mariées et les cohabitants légaux peuvent également en prévoir une sur l'ensemble du bien immobilier qu’ils achètent en indivision. Ils peuvent ainsi protéger le partenaire survivant. Supposons que vous soyez mariés sous le régime légal et que vous achetiez ensemble une seconde résidence à la mer. En insérant une clause d’accroissement dans l’acte, vous pouvez faire en sorte que le conjoint survivant puisse encore disposer librement de la seconde résidence après le décès d’un des conjoints. Sinon, cette seconde résidence reviendrait aux héritiers légaux, comme les enfants.

Toutefois, une clause d’accroissement peut également s’avérer intéressante pour les personnes qui n’ont pas de relation affective entre elles. Par exemple, les frères et sœurs qui possèdent des biens immobiliers (par ex. d’un héritage de leurs parents) au sein de la famille ou des partenaires commerciaux qui détiennent ensemble les actifs de leur entreprise et souhaitent ainsi en garantir la continuité en cas de décès de l’un d'eux.

Bon à savoir

• La clause d’accroissement n’est pas limitée à deux personnes. Vous pouvez également prévoir une clause d’accroissement pour plusieurs personnes, tant qu’elles achètent le bien immobilier en indivision, c’est-à-dire qu’elles font chacune autant d’apport.
• La clause d’accroissement est un "contrat aléatoire" par lequel toutes les personnes doivent avoir des chances équivalentes. Cela signifie que toutes les personnes concernées ont plus ou moins la même espérance de vie et qu’il y a une mise identique (chacun 50% pour 2 personnes, 33,3% pour 3 personnes...). Par exemple, une clause d’accroissement n’est pas possible entre des personnes âgées de 30 et 70 ans, ni si l’un des partenaires finance 75% de l’achat et l'autre les 25% restants (un dépôt inégal peut toutefois être résolu techniquement en reprenant une déclaration de dette dans l’acte).
• Même si un acte d’achat a déjà été passé, vous pouvez encore faire établir une clause d’accroissement chez le notaire plusieurs années plus tard. Vous ne devez donc pas faire l’achat d’un seul coup.
• Vous pouvez également rendre une clause d’accroissement facultative et la combiner avec un testament. Dans ce cas, le conjoint survivant choisit lui-même ce qu’il utilise.
• Les partenaires peuvent rompre une clause d’accroissement mais uniquement si toutes les parties concernées y consentent. Vous pouvez également associer une clause d’accroissement à une condition résolutoire, par exemple en cas de divorce.

Qu’en est-il des impôts dans le cas d’une clause d’accroissement?

Sur la part du défunt, le conjoint survivant ne doit pas payer d’impôt successoral (voir encadré), mais bien la moitié du même droit d’enregistrement que celui payé à l’achat à l’époque. Il s’élève à la moitié de 7% pour les habitations achetées après juin 2018 en Région flamande. Dans la Région de Bruxelles-Capitale, il s’agit de la moitié de 12,5%. En Région wallonne, on utilise toujours le gros plan (12,5% - la moitié de celui-ci) et le petit plan (6% - la moitié de celui-ci). Quelle que soit la Région dans laquelle vous habitez, il s’agit d’un avantage fiscal très intéressant si vous faites la comparaison avec les droits de succession.

Taux des droits de succession entre cohabitants de fait

Région wallonne

• Le conjoint survivant paie 30% d’impôt successoral sur la première tranche de 12 500 euros en Région wallonne, jusqu’à 80% au-delà de la tranche de 175 000 euros.

Région de Bruxelles-Capitale

• Le conjoint survivant paie 40% d’impôt successoral sur la première tranche de 50 000 euros en Région de Bruxelles-Capitale, jusqu’à 80% au-delà de la tranche de 175 000 euros.

Région flamande

• Vous payez les mêmes droits de succession que les personnes mariées sur l’habitation familiale ou sur un autre bien immobilier si vous avez cohabité de fait depuis au moins un an (3% sur la première tranche de 50 000 euros, 9% sur la tranche de 50 000 euros à 250 000 euros et 27% au-delà de 250 000 euros).
• Vous ne devez même pas payer de droits de succession sur l’habitation familiale si vous cohabitiez de fait depuis trois ans. Attention: la succession peut dès lors être plus avantageuse qu’une clause d’accroissement; c’est pourquoi un testament et une clause d’accroissement sont parfois rédigés, de sorte que le partenaire survivant peut choisir l’option la plus avantageuse sur le plan fiscal.
• Si vous avez vécu ensemble pendant moins d’un an, le partenaire survivant paiera 25% d’impôt successoral sur la première tranche de 35 000 euros en Région flamande, jusqu’à 55% au-delà de la tranche de 75 000 euros.

Attention: en tant que cohabitant de fait, vous n’héritez en principe de rien, sauf si un testament a été établi.

Limiter la clause d’accroissement à l’usufruit: quand est-ce intéressant?

Il est également possible de limiter la clause d’accroissement à l’usufruit de l’habitation, sans la nue-propriété. Vous devez en effet tenir compte du fait que les héritiers du conjoint survivant n’hériteront pas nécessairement du conjoint survivant. Dans ce cas, l’habitation sur laquelle porte la clause d’accroissement a disparu du patrimoine de la famille du prémourant. Vous pouvez compenser ce désavantage en utilisant une clause d’accroissement limitée à l’usufruit de l’habitation.

Pour conclure

De manière générale, la clause d’accroissement peut être très intéressante. Chaque situation est cependant unique. Il est donc préférable de discuter en détail de chaque application avec votre notaire. En savoir plus? Surfez sur notaris.be ou contactez votre notaire.