Revenus locatifs et impôts : ce que tout bailleur doit savoir

En raison de la pénurie sur le marché locatif, acheter un bien immobilier en vue de le mettre en location est intéressant. La mode d’imposition des revenus locatifs des particuliers dépend en grande partie de la situation. Il convient aussi de savoir que les règles fiscales peuvent changer.

En Belgique, les revenus locatifs des particuliers sont imposés à l’impôt des personnes physiques en tant que revenus immobiliers. Notez toutefois que vous n’êtes généralement pas taxé(e) directement sur le loyer perçu, du moins pas si vous louez une habitation à usage privé. Le fisc se base plutôt sur le revenu cadastral (RC) du bien. Le RC est un loyer annuel net fictif attribué par les pouvoirs publics (sur la base des valeurs de 1975). Ce montant est indexé chaque année, puis majoré de 40 % pour obtenir le revenu immobilier imposable.

Exemple : location à usage privé

Supposons que vous êtes propriétaire d’un appartement avec un RC non indexé de 800 euros et que vous le louez à un particulier pour 650 euros par mois (7 800 euros par an). Comme le locataire utilise l’immeuble exclusivement à des fins privées, vous ne devez pas déclarer le loyer proprement dit. Vous mentionnez uniquement le RC dans votre déclaration. Le revenu imposable est alors calculé comme suit :

800 × indexation (2024* : 2,1763) × 1,40 = 2 437,46 euros. Ce montant s’ajoute à vos autres revenus et est imposé aux taux progressifs. Soit nettement moins que l’impôt sur les revenus locatifs réels (7 800 euros). Un choix délibéré du législateur pour stimuler la location privée.

* Le coefficient d’indexation pour 2025 s’élève à 2,2446

Bon à savoir : si vous possédez une seconde résidence que vous ne louez pas, vous payerez en fait le même impôt. Dans ce cas aussi, vous devez déclarer chaque année le RC (indexé et majoré de 40 %), même si vous ne percevez pas de revenus locatifs. Une exception s’applique à votre habitation familiale : le RC est exonéré de l’impôt des personnes physiques, sauf pour la partie louée ou la période de location de votre propre habitation (par exemple via Airbnb). Dans ce dernier cas, vous devez déclarer le RC au prorata des jours loués.

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Location privée versus location professionnelle : une grande différence

Le traitement fiscal change lorsque le locataire utilise l’immeuble à des fins professionnelles. Si vous louez le bien à une société ou à une personne qui l’utilise à des fins professionnelles (p. ex., un bureau ou une habitation qui sert en partie de cabinet), le fisc imposera les revenus locatifs réels (après déduction des frais). Ces revenus comprennent non seulement le loyer, mais aussi les éventuels avantages locatifs tels que les frais d’entretien et de réparation qui sont normalement supportés par le bailleur, mais qui sont facturés au locataire.

Concrètement, le loyer net est imposé comme suit : le loyer brut perçu moins 40 % de déduction forfaitaire des frais. Ce forfait de frais couvre l’entretien, les réparations, etc. et s’élève à 40 % pour les bâtiments. Toutefois, pour éviter tout abus, cette déduction forfaitaire des frais est limitée : elle ne peut pas dépasser 2/3 du RC revalorisé (le RC × un coefficient de revalorisation légal). Cette limite permet d’éviter, par exemple, qu’un gérant ne se verse un loyer exorbitant via sa société pour éluder l’impôt.

Exemple : location à usage professionnel

Nous prenons le même appartement que ci-dessus (RC de 800 euros et loyer de 7 800 euros/an), mais vous le louez à présent à une entreprise ou à un indépendant qui l’utilise comme bureau. Vous serez imposé(e) sur le loyer net. Loyer brut 7 800 euros - 40 % de frais forfaitaires (3 120 euros) = 4 680 euros net. C’est supérieur au minimum (le RC indexé × 1,4 revenait à 2 437,46 euros), donc le revenu immobilier imposable s’élève dans ce cas-ci à 4 680 euros. Si vous louez à un locataire professionnel, vous pouvez envisager de compenser cette différence dans le loyer. De nombreux bailleurs fixent un loyer plus élevé pour un immeuble commercial ou un bail de bureau, précisément pour supporter cette charge plus lourde.

Utilisation mixte

Il arrive qu’une personne loue un bien en partie à des fins privées, en partie à des fins professionnelles (p. ex., une maison d’habitation dont une seule pièce est utilisée comme bureau ou cabinet). Avec un loyer mixte de ce type, vous devez scinder la partie privée et la partie professionnelle. Il est préférable de mentionner explicitement cette scission dans le contrat de location (p. ex., 60 % professionnel, 40 % privé). Dans la déclaration, vous payerez un impôt pour la partie privée, sur la base de la partie correspondante du RC, et pour la partie professionnelle, sur le loyer net de celle-ci.

Exemple : location pour usage mixte

Vous louez une maison (RC de 800 euros), dont le locataire utilise 60 % à titre professionnel et 40 % à titre privé, pour 650 euros/mois. Dans le contrat, cela a été scindé. Votre revenu imposable =

• 40 % partie privée → 800 euros × 40 % x indice 2,1763 × 1,4 = 974,98 euros (partie privée)
• 60 % partie professionnelle → (7 800 euros × 60 %) - forfait (40 % de 4 680 euros) = 2 808 euros net partie professionnelle

Le total s’élève à 3 782,98 euros.

Et si vous louez une habitation meublée ?

Si vous louez une habitation meublée, vous percevez deux types de revenus : immobiliers (l’usage du bien) et mobiliers (l’usage des meubles). Vous devez déclarer séparément la partie mobilière du loyer. Par défaut, 40 % du loyer total est considéré comme une « location mobilière » (sauf si vous prévoyez une autre répartition raisonnable dans le contrat). Sur cette partie mobilière, vous pouvez déduire 50 % de frais forfaitaires et le solde est imposé au précompte mobilier de 30 %. Dans la pratique, cela revient à 15 % d’impôt effectif sur la totalité du loyer pour le volet mobilier. C’est relativement avantageux. La partie immobilière reste imposée selon le RC si le bien est occupé à titre privé par le locataire. La location mobilière entraîne donc généralement un peu plus d’impôts que la location immobilière, mais cela peut également justifier un loyer plus élevé.

Quand devenez-vous un bailleur professionnel ?

Normalement, les revenus locatifs immobiliers des particuliers sont imposés selon les règles précitées. Le fisc peut toutefois intervenir si vous louez à une échelle organisée, par exemple si vous gérez plusieurs biens dans un but lucratif évident, si vous proposez des services supplémentaires, si vous employez du personnel, etc. Dans ce cas, vos revenus locatifs peuvent être requalifiés en revenus professionnels.

La situation fiscale change alors de manière drastique : tous les revenus locatifs seront ajoutés à vos autres revenus professionnels et imposés aux taux progressifs normaux (jusqu’à 50 %). Dans ce cas, vous pouvez déduire tous les frais réels (entretien, assurances, précompte immobilier, etc.) afin d’être imposé(e) sur le bénéfice uniquement. Vous devez néanmoins vous affilier à une caisse d’assurances sociales en tant qu’indépendant(e) et payer des cotisations sociales trimestrielles. Souvent, cette requalification sera désavantageuse pour le bailleur, en raison de la pression fiscale élevée et des cotisations sociales.

Heureusement, ce n’est pas nécessairement le cas : la possession de plusieurs biens ne suffit pas à elle seule pour vous qualifier de bailleur professionnel. Le fisc tient compte de facteurs tels que le nombre de biens loués, leur interdépendance et leur taille, le temps et l’organisation nécessaires et la prestation éventuelle de services supplémentaires aux locataires. Le fisc ne posera probablement pas de questions si vous avez acheté deux boxes de garage à fonds propres pour les louer. Il en va autrement si vous avez acheté 14 appartements à louer, contracté une série d’emprunts et que vous vous chargez vous-même de toute la gestion administrative. Il est de toute façon vivement conseillé de consulter un fiscaliste ou un expert immobilier si vous souhaitez acheter plusieurs biens de rapport.

Combien de temps ces règles subsisteront-elles ?

La fiscalité belge sur les revenus locatifs est susceptible de subir de grands changements. Le système actuel, avec le revenu cadastral obsolète, est remis en question. Depuis un certain temps déjà, on plaide pour l’imposition des revenus locatifs réels au lieu de RC fictifs, afin de combler les grandes différences entre les anciens et les nouveaux immeubles et de générer davantage de revenus pour le Trésor public.

Pour de nombreux bailleurs, une réforme en ce sens entraînerait une hausse d’impôts. Des calculs d’organisations d’intérêts indiquent qu’un impôt sur le loyer réel de 25 % correspond à environ un mois de revenus locatifs par an. Certains propriétaires devraient donc tenter d’augmenter les loyers lors de l’entrée en vigueur d’une telle réforme ou mettre leur(s) bien(s) en vente. Avec une incidence à prévoir sur le marché locatif.

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