Vous aussi, vous avez une deuxième brique dans le ventre ?

Un appartement à La Panne, un studio à Louvain-la-Neuve ou un chalet dans les Ardennes. Outre leur résidence principale, nombre de nos compatriotes ont une résidence secondaire. Ce serait le cas de plus de 400 000 Belges. Le chiffre exact n’est pas connu : les études à ce sujet se fondent souvent sur des sondages ou des estimations.

Il n’est pas étonnant que les Belges soient des champions de l’immobilier. Quel que soit l’état de l’économie, l’investissement immobilier reste un sport national. De plus, c’est très confortable d’un point de vue fiscal. Si vous investissez dans l’immobilier, vous recevez toutes sortes d’avantages. Et si vous louez votre résidence secondaire en Belgique à des particuliers, vous ne payez pas d’impôts sur les revenus locatifs réels. Un phénomène unique !

Le marché des résidences secondaires est dès lors en pleine forme. Un emprunt hypothécaire sur quatre souscrit en Belgique en 2018 a servi à l’achat d’une résidence secondaire. En 2017, ce n’était encore le cas que d’un emprunt hypothécaire sur cinq. Ces dernières années, plusieurs facteurs ont renforcé cette tendance, comme les faibles rendements des comptes d’épargne et les taux plancher des prêts hypothécaires. Mais la résurgence de la volatilité boursière en 2018 a également incité certains investisseurs à se tourner vers l’immobilier. Car bien que le marché immobilier ne soit certainement pas sans risque, la brique continue à inspirer confiance à de nombreux Belges.

Pour financer l’achat d’une résidence secondaire en Belgique, vous avez trois possibilités : 

1. Vos économies

Si vous avez une épargne importante, vous pouvez puiser dans une partie de cette réserve. Cela fait des années que l’argent que vous laissez à la banque vous rapporte peu. Et avec la politique de la Banque centrale européenne, il y a peu de chances pour que cela change dans les années à venir.

Avant de recourir à votre épargne, commencez par évaluer soigneusement le montant que vous devriez conserver. Avez-vous bien pris en compte tous les frais d’achat de la résidence secondaire (honoraires, frais d’enregistrement…) ainsi que tous les coûts futurs (rénovations, assurances, impôts…) ? Avez-vous l’intention de louer l’habitation ou de l’utiliser vous-même ? Et aurez-vous suffisamment d’argent de côté en cas de coup du sort ? Car avec non pas un mais deux logements, il est recommandé d’avoir une réserve d’épargne plus importante, tant en raison des frais d’entretien permanents de vos deux biens que du risque accru de dépenses imprévues.

Mais votre situation personnelle et familiale doit aussi vous aider à décider du montant que vous garderez sous le coude. Avez-vous des enfants (aux études) ou non ? Avez-vous 28 ou 88 ans ? Êtes-vous isolé(e) ? Enfin, votre tranquillité d’esprit compte aussi. Une personne vivra très bien avec une réserve d’épargne d’un mois de salaire, tandis que l’autre aura besoin de l’équivalent de 100 mois de salaire pour fermer l’œil la nuit.

Les « experts » conseillent généralement une épargne de précaution de 3 à 6 mois de salaire net. Mais dans ce domaine, l’expert, c’est vous ! Vous pouvez faire un calcul  sur le site de l’institut national d'information budgétaire des Pays-Bas, le Nibud(disponible seulement en néerlandais). Bien que le calcul soit basé sur les ménages néerlandais, il vous donnera une première indication de votre réserve « idéale ». 

2. Vos investissements

Investir est une entreprise de longue haleine. En prélevant prématurément votre capital investi et en recommençant éventuellement des années plus tard avec un capital inférieur, vous diminuerez considérablement votre rendement attendu à long terme.

Vous envisagez d’acheter une résidence secondaire ? Dans ce cas, le moment est bien choisi pour examiner la composition de votre portefeuille. Un tel achat modifiera votre situation financière, et il pourrait être une bonne idée de réduire le risque de vos investissements (ne serait-ce que de manière temporaire). Par exemple, vous pourriez détenir des investissements plus défensifs, ou opter pour des fonds qui peuvent vous assurer un revenu supplémentaire en versant régulièrement des dividendes. 

3. Un emprunt hypothécaire

La valeur des biens immobiliers augmente depuis des décennies, en tout cas en Belgique. Selon les derniers chiffres de Statbel (premier trimestre de 2019), rien qu’au cours de l’année dernière, le prix des habitations individuelles a augmenté de 5,4 % et celui des appartements, de 2,8 %. Comme les taux d’intérêt resteront probablement bas pendant des années, il est probable que les prix de l’immobilier grimperont encore. Il se peut donc que ce soit le moment idéal pour acheter une deuxième résidence.

En optant pour un emprunt hypothécaire, vous préservez la sécurité financière de votre réserve d’épargne et le rendement potentiel de vos investissements. Vous répartissez les frais d’achat dans le temps, vous bénéficiez dès aujourd’hui de taux d’intérêt avantageux et vous pouvez même en retirer un avantage fiscal. Le bonus logement en Flandre ne s’applique pas aux emprunts pour une résidence secondaire, mais vous avez droit à un avantage fiscal fédéral.

Avec une résidence secondaire, vous pouvez déduire les intérêts à concurrence de votre revenu immobilier (cadastral), que vous éliminez ainsi pour réaliser une économie sur la tranche la plus élevée de vos revenus. Dans le cas d’une résidence secondaire, c’est intéressant, car le fisc augmente le revenu cadastral de la déclaration d’impôts de 40 %.

Les amortissements en capital et la prime d’une éventuelle assurance solde restant dû peuvent vous rapporter une réduction pour épargne à long terme de 30 % sur un montant maximal de 2 350 euros (exercice fiscal 2019). Vous pouvez donc y gagner jusqu’à 705 euros par an. À cet effet, en 2019, vous pouvez comptabiliser le capital que vous remboursez sur la première tranche de 78 440 euros de votre emprunt.Cet avantage fiscal s’applique par personne. Autrement dit, un couple a donc deux fois droit au panier de 2 350 euros de frais déductibles. Attention : tant que vous déclarez votre ancien emprunt pour votre première habitation, vous ne bénéficierez probablement pas d’un avantage fiscal sur la base des amortissements en capital de l’emprunt de votre seconde habitation, puisque le « panier fiscal » est sans doute encore rempli des dépenses consacrées à la première.