Registratierechten. Op welke kosten moet u rekenen?

In België moet een koper van een onroerend goed – of dat nu gaat om een gebouw, huis of een appartement – een belasting betalen aan het gewest waar hij zijn aankoop doet. Die belasting kent u als registratierechten.

Al geldt er hierop al meteen één uitzondering. Voor de aankoop van een nieuw goed betaalt u die registratierechten niet. Neen daarop betaalt u 21% btw. Onder 'nieuw' verstaan we uiteraard een goed dat nog nooit bewoond werd. Of een onroerend dat iemand binnen een termijn van maximaal twee jaar na de eerste bewoning verwerft.

Waarop gelden die registratierechten?

Het bedrag van het registratierecht is gebaseerd op de verkoopprijs en de lasten, met de waarde van het goed als minimumbasis. De betaling ervan dient te gebeuren binnen een termijn van vier maanden na de ondertekening van het compromis.

Soms kan een koper genieten van een vermindering van de belastbare basis (ook wel eens abattement genoemd) of van een verlaagd tarief. In bepaalde omstandigheden is er voor een koper zelfs een teruggave van registratierechten mogelijk.

Weet alvast dat de registratierechten bij een abattement enkel worden berekend op het bedrag dat dat abattement overschrijdt.

En hoeveel bedragen ze?

Tarieven, kortingen en voorwaarden bij registratierechten variëren naargelang het gewest waar een eigenaar zijn eigendom koopt.

In het Vlaamse Gewest geldt sinds 1 januari 2020 een tarief van 3%. Dat percentage betaalt u voor de aankoop van een huis dat als gezinswoning dient. Voor andere goederen zoals een grond of een tweede verblijf bedraagt het tarief 12%.

In Vlaanderen bedraagt de forfaitaire vermindering 5.600 euro en is ze gekoppeld aan negen voorwaarden. Bij die voorwaarden vindt u onder meer de verplichting om de woning als natuurlijke persoon te kopen, het niet in het bezit zijn van een andere woning en een waarde van het onroerend dat niet hoger mag zijn dan 220.000 euro.

Voor de teruggave van de rechten bestaat er een systeem van 'overdraagbaarheid'. In sommige gevallen kunnen de registratierechten van een eerste aankoop (van een gezinswoning) worden afgetrokken van die bij de aankoop van een nieuwe hoofdverblijfplaats. Daarbij zal de koper dan enkel het verschil tussen beide bedragen betalen. Het totale bedrag van dit belastingvoordeel mag weliswaar niet hoger zijn dan 13.000 euro. Deze overdraagbaarheid dooft geleidelijk aan uit om volledig afgeschaft te worden met ingang van 1 januari 2024. In het Waalse Gewest bedraagt het normale tarief van dit recht 12,5%.

Sinds 1 januari 2018 bedraagt het abattement 20.000 euro. Een nieuwe eigenaar betaalt geen registratierechten meer op een schijf van 20.000 euro voor de aankoop van zijn goed (wat overeenkomt met een besparing van 2.500 euro). Dit voordeel is onderhevig aan acht voorwaarden. Ook hier geldt de verplichting om de aankoop te verrichten als natuurlijke persoon. Ook hier mag u geen andere woning bezitten. Daarnaast dient u gedurende minstens drie jaar in dit goed te wonen. Het abattement van het Waalse Gewest is er ook voor bouwgronden en woningen in aanbouw of op plan.

Een teruggave van registratierechten gebeurt slechts in bepaalde gevallen. Opgelet, dit verloopt nooit automatisch. Met andere woorden, u dient het als koper zelf aan te vragen! (Dat laatste geldt ook voor Brussel.) Wanneer een koper in het Waalse Gewest zijn goed verkoopt binnen twee jaar na zijn aankoop, kan hij 3/5e van de betaalde rechten terugvorderen. En wanneer hij daarna een bescheiden woning koopt met een kadastraal inkomen van maximaal 745 euro, worden de registratierechten berekend tegen een verlaagd tarief van 6%.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedraagt het normale tarief net als onder de taalgrens 12,5%.

In Brussel is het abattement onveranderd sinds 1 januari 2017 en bedraagt het 175.000 euro. In praktijk betekent dat dat u geen registratierechten betaalt op de eerste schijf van 175.000 euro bij de aankoop van uw onroerend. Al bij al, toch goed voor een besparing van 21.875 euro.

Opgelet, in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tellen we hiervoor maar liefst tien voorwaarden. Zo is er alweer de verplichting om de woning te kopen als natuurlijke persoon. De koper mag ook hier geen andere woning bezitten en de waarde van het goed mag niet hoger liggen dan 500.000 euro.

Wanneer uw aankoop betrekking heeft op een bouwgrond, wordt het bedrag van het abattement in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gehalveerd. Als nieuwe eigenaar betaalt u dus geen registratierechten meer op de eerste 87.500 euro van uw aankoop. Dat komt neer op een belastingbesparing van 10.937,50 euro. Let op, de prijs van de grond mag echter niet hoger liggen dan 250.000 euro.

Ook hier is er in bepaalde gevalleneen teruggave van rechten mogelijk, bijvoorbeeld wanneer een koper zijn goed binnen twee jaar doorverkoopt. In dat geval kan hij van zo'n teruggave genieten en daarbij tot 36% van zijn eerder betaalde rechten in Brussel terugvorderen.

U ziet het, uniformiteit en eenvoud zijn niet direct zaken die ons land typeren ... al zeker niet op het vlak van belastingen. Die laatste verschillen inderdaad vaak per gewest.

Bent u van plan om een onroerende goed te kopen?

Vraag dan zeker raad aan uw notaris. Die kent beslist alle voorwaarden!