Een woning kopen: welke kosten komen daarbij kijken?

Wie een huis of appartement koopt, kan zich al snel verkijken op het uiteindelijke prijskaartje. Een goed uitgedokterd budgetplan is dan ook een must.

1. Registratierechten of btw: belastingen bij de aankoop

Bij de aankoop van een bestaande woning in België betaalt u registratierechten. Toch zijn de regels niet overal gelijk: Vlaanderen, Brussel en Wallonië hebben elk hun eigen tarieven, kortingen en uitzonderingen.

In Vlaanderen

• Sinds begin 2025 betaalt u 2% verkooprechten op de aankoopprijs als het om uw enige, eigen woning gaat. Gaat het om uw enige, eigen woning en blijft de verkoopprijs onder 220.000 euro (of 240.000 euro in centrumsteden en de Vlaamse rand rond Brussel), dan is er een extra korting van 1.867 euro op de verkooprechten.
• Koopt u extra vastgoed, dan stijgt het tarief naar 12%. Het verlaagde tarief van 1% voor wie een grondige energetische renovatie uitvoert, is sinds begin 2025 afgeschaft. Verhuurt u als koper de woning binnen de drie jaar samen met een erkend sociaal verhuurkantoor, dan betaalt u 7% registratierechten.

Ontdek alle voorwaarden en uitzonderingen

In Brussel

Het basistarief ligt op 12,5% van de aankoopprijs. Toch is er een opvallend voordeel:

• Voor de enige gezinswoning betaalt u namelijk geen registratierechten op de eerste schijf van 200.000 euro, op voorwaarde dat de totaalprijs onder 600.000 euro blijft (voor bouwgronden is dat €300.000 euro). Dat is goed voor een korting van 25.000 euro.
• Als u van plan bent om de woning energiezuiniger te maken, dan kunt u een aanvullende vrijstelling krijgen. Per ‘sprong’ in energieklasse stijgt de vrijstelling met 25.000 euro. U moet de energieklasse wel met minstens 2 sprongen verbeteren en dat binnen de 5 jaar. Een voorbeeld: u koopt een gezinswoning met een energielabel E en renoveert die grondig, zodat u energielabel B behaalt, dan betaalt u op een schijf van 275.000 euro (in plaats van 200.000 euro) geen registratierechten.

Lees meer over de voorwaarden en uitzonderingen

In Wallonië

• Bij de aankoop van uw eigen enige gezinswoning betaalt u 3% registratierechten op de aankoopprijs. Dit verlaagde tarief geldt eveneens voor bouwgronden en woningen die nog in aanbouw zijn. Voor extra vastgoed bedraagt het tarief 12,5%.
• Denk eraan dat Wallonië recent enkele fiscale voordelen, zoals de chèque habitat en bepaalde verminderingen voor bescheiden woningen heeft afgeschaft. Informeer dus goed naar de meest recente regelingen.

Ontdek meer details over de voorwaarden en uitzonderingen

Koopt u een nieuwbouwwoning? Dan betaalt u btw in plaats van registratierechten. Het btw-tarief is in principe 21%, maar er zijn uitzonderingen:

• Koopt u een nieuwe sociale woning van een OCMW, dan is hierop 12% btw verschuldigd.
• Koopt u een nieuwbouw van een gewestelijke huisvestingsmaatschappij of bij een notaris aankoop woning
• door hen erkende maatschappij voor sociale huisvesting, dan bedraagt het btw-tarief 6%.
• Bij een aankoop op plan betaalt u registratierechten op de grond en BTW op de bouw, ook al is de woning klaar bij tekenen van de akte.

Ontdek 10 tips voor de beginnende vastgoedinvesteerder

2. Notariskosten: wettelijk vastgelegde tarieven voor de akte

Een notaris is onmisbaar bij de aankoop van een woning. Zij of hij stelt de akte op, zorgt voor de officiële registratie en int de belastingen voor rekening van de overheid. De notariskosten bestaan uit verschillende onderdelen:

Ereloon

• Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en werkt met een degressieve schaal: hoe hoger de aankoopprijs van de woning, hoe lager het procentuele tarief.
• Dit ereloon geldt voor zowel de aankoopakte als de eventuele akte voor het woonkrediet (zie verder), maar beide worden apart berekend.
• Hebben de verkoper en de koper elk een notaris, dan heeft dat geen invloed op het verschuldigde ereloon. Beide notarissen delen dan het bedrag.

Administratieve kosten

• Deze kosten omvatten allerlei opzoekingen (zoals het raadplegen van het kadaster, hypothecaire registers en stedenbouwkundige informatie), verrichtingen en formaliteiten die niet onder het ereloon vallen.
• De administratieve kosten zijn forfaitaire bedragen. Bij een aankoopakte bedragen ze 813 euro, bij een kredietakte bedragen ze 813 euro of 596 euro (afhankelijk van de vraag of de kredietakte al dan niet de hoofdakte is; gaat een kredietakte gepaard met een aankoopakte, dan vormt de kredietakte een bijkomende akte waarvoor het forfait 596 euro bedraagt).

Simuleer de registratierechten en notariskosten voor de aankoop van een woning of bouwgrond

3. Kosten voor een hypothecaire lening

Voor de meeste kopers is een hypothecaire lening onmisbaar. Ook hier komen echter bijkomende kosten bij kijken.

Bankkosten

• De meeste banken rekenen dossierkosten aan voor het openen van uw kredietdossier. Per bank verschillen die tarieven, dus het loont de moeite om te vergelijken. Een bank mag maximaal 350 euro dossierkosten aanrekenen (300 euro voor een overbruggingskrediet en 175 euro voor een herfinanciering). Onderhandel altijd met uw bank over de dossierkosten. Sommige banken willen die (gedeeltelijk) schrappen om een nieuwe klant binnen te halen.
• De waarde van het vastgoed dat in hypotheek wordt gegeven, moet vastgesteld worden. Deze schatting kan gebeuren aan de hand van statistische modellen of door een bezoek ter plaatse. Doorgaans kiest de bank deze deskundige zelf en rekent zij de expertisekosten door aan de kredietnemer.

Rechten voor registratie, hypotheekrechten en bijhorende kosten

• Op het bedrag dat u leent, betaalt u twee heffingen. De eerste zijn de rechten voor de registratie van het hypothecair krediet (niet te verwarren met de registratierechten). Die bedragen 1%. De tweede zijn de hypothecaire inschrijvingsrechten. Die bedragen 0,3% van het geleende bedrag.
• Daarnaast zijn er nog administratieve kosten en het ereloon voor de notaris (zie eerder).

Simuleer de kosten voor een woonkrediet

Simuleer uw woonkrediet

4. Andere kosten en belastingen voor overheden en administraties

Deze kosten betaalt de koper aan het notariskantoor, maar deze worden doorgestort naar de betrokken administraties. Bepaalde kosten verschillen van gemeente tot gemeente.

• Het recht op geschriften is een federale belasting die wordt geheven op de akten van notarissen.
• Het recht op bijlagen is een belasting voor het registreren van aanvullende documenten.
• Voor de aankoop: kosten die verbonden zijn aan de overschrijving van de overdracht of kosten die verbonden zijn aan de doorhaling/handlichting van een bestaande inschrijving.
• Retributies voor het opvragen van de hypotheekstaat: dit bedrag hangt af van de hypotheekstaat (30-jarige of aanvullende) en de urgentie.
• Uitgaven aan derden zijn kosten die door de notaris aan derden (overheden of andere instanties) worden betaald. Deze uitgaven komen bovenop de forfaitaire administratieve kosten (zie eerder). Het merendeel van de akten vereist opzoekingen, documenten, openbaarmakingen... tegen betaling aan derden (denk bijvoorbeeld aan de stedenbouwkundige informatie of het opvragen van een hypothecaire staat). De uitgaven aan derden verschillen per dossier.

5. Kosten verschuldigd aan de verkoper

Naast de eigenlijke aankoopsom (die de notaris zal doorstorten aan de verkoper), zal u wellicht ook een aandeel in de onroerende voorheffing verschuldigd zijn. Dat is het geval wanneer de verkoper al de jaarlijkse onroerende voorheffing heeft betaald en u de woning overneemt tijdens het lopende belastingjaar. In dat geval betaalt u als koper het deel van de onroerende voorheffing dat overeenkomt met de resterende periode van het jaar.

6. Architect en vergunningen

Koopt u een woning die u grondig wil renoveren of uitbouwen? In dat geval kan het nodig zijn om een architect in te schakelen. In tegenstelling tot notarissen, kunnen architecten hun vergoedingen vrij bepalen. Het ereloon kan op verschillende manieren berekend worden (als percentage van de bouwkosten, volgens het aantal te bouwen vierkante meters, via een uurvergoeding…). Hoeveel dat ereloon uiteindelijk bedraagt, hangt af van hoe breed de opdracht is én van de reputatie en ervaring van de architect. De architect moet wel duidelijk omschrijven welke diensten hij of zij contractueel levert en hoeveel hiervoor wordt aangerekend.

Voor een omgevingsvergunning (stedenbouwkundige vergunning) betaalt u ook kosten. Die verschillen van gemeente tot gemeente en kunnen oplopen tot enkele honderden euro.

7. Verzekeringen

Verzekeringen beschermen u, uw eventueel gezin en de financiële instelling die u een lening verstrekt.

• Een schuldsaldoverzekering dekt (een deel van) het openstaande leenbedrag bij overlijden. De bank verlangt meestal dat u deze verzekering afsluit als u een hypothecaire lening aangaat. De kostprijs verschilt naargelang uw leeftijd, gezondheidstoestand en de hoogte van het geleende bedrag.
• Bijna elke bank eist dat u een brandverzekering neemt. Deze verzekering dekt typische schadegevallen zoals brand, storm en waterschade. Vaak kunt u die verzekering uitbreiden met aanvullende dekkingen.
• Hoewel niet verplicht, kan een familiale verzekering (burgerlijke aansprakelijkheid) interessant zijn. Ze dekt schade die u of uw gezinsleden (met inbegrip van huisdieren) aan derden berokkent. Denk bijvoorbeeld aan schade bij de buren of schade veroorzaakt door uw kinderen aan de eigendommen van anderen.

8. Kosten bij mede-eigendom

Koopt u een appartement of ander gebouw in mede-eigendom, dan staat u ook in voor de gemeenschappelijke kosten: de schoonmaak van de traphal en andere gemeenschappelijke ruimten, de renovatie van de gevels, het onderhoud of de vervanging van de lift, onderhoud van de tuin… In sommige gebouwen is er collectief water- of verwarmingssysteem.

In veel mede-eigendommen is er een reservefonds voor toekomstige grote uitgaven. Daarnaast kan er ook een conciërge zijn en/of een syndicus. Zo’n syndicus beheert de financiën en de administratie van de mede-eigendom. Zijn of haar vergoeding wordt doorgerekend in de gemeenschappelijke kosten.

De verkoopakte en het reglement voor mede-eigendom bepalen het aandeel van elke mede-eigenaar in de gemeenschappelijke kosten. Het is raadzaam om het reglement van mede-eigendom en de recentste notulen van de algemene vergadering op te vragen. Zo komt u niet voor verrassingen te staan over geplande werken of toekomstige kostenverhogingen.

Klaar om een woning te kopen?

Doe een vrijblijvende simulatie voor een woonkrediet