10 tips voor de beginnende vastgoedinvesteerder

Op zijn 23e begon Ivo Van Genechten zijn eerste parkeerplaats te verhuren. Omdat hij blind aan het worden was, kon hij die toch niet meer gebruiken. Weldra deed hij dat met andere parkeerplaatsen en garageboxen. Hij bouwde stelselmatig een vastgoedportefeuille uit om zijn droom te kunnen realiseren: een rustig bestaan leiden op een zonnige plek. Op zijn 54 bereikte hij zijn doel. Wilt u in vastgoed investeren, maar weet u niet waar te beginnen? Ivo deelt tien tips om u op weg te helpen.

1. Spaar en consumeer bewust

"Elke euro die u spaart, is een euro die u kunt investeren. Open een aparte spaarrekening speciaal voor uw vastgoedproject. Stel een vast maandelijks bedrag in, zoals 200 of 300 euro, dat automatisch naar deze rekening gaat,” zegt Ivo Van Genechten, vastgoedcoach. “Omdat uw geld misschien een tijdje op deze rekening blijft staan, is het wellicht slim om te kiezen voor een rekening met een hogere getrouwheidspremie.”

“Als u van plan bent om over 5 tot 10 jaar in vastgoed te investeren, overweeg dan om een deel van uw vastgoedpotje te beleggen. U kunt een periodiek beleggingsplan opzetten, net zoals een spaarplan. Beleggingen kunnen een hoger rendement opleveren, maar zorg wel dat u voldoende spreidt. Een lange tijdshorizon is belangrijk omdat beleggingen op de beurs op korte termijn kunnen schommelen.”

“Of u nu spaart of belegt, discipline blijft de sleutel. Stel een doorlopende opdracht in, bijvoorbeeld op de dag dat uw salaris binnenkomt.”

2. Maak gebruik van het hefboomeffect

“Heeft u 10 tot 15 procent van het benodigde kapitaal voor uw eerste vastgoedinvestering (vergeet de registratiebelasting en kosten niet)? Benut dan het hefboomeffect door een lening aan te gaan voor de rest,” zegt Ivo. “Het hefboomeffect betekent dat u door het gebruiken van geld van derden (bank) het rendement op uw eigen vermogen significant gaat verhogen. Stel dat u 4% bruto huurrendement zou realiseren als u een studio van 100.000 euro met gespaard geld koopt. Als u nu 90% van de koopsom gaat lenen aan minder dan 4% dan zal het rendement op uw eigen vermogen duidelijk verhogen. Bovendien heeft u dan maar 10.000 euro van uw spaargeld gebruikt.” “Op deze manier kunt u al beginnen met een relatief beperkt bedrag. Veel beginners begrijpen dit niet of willen eerst een grote som bijeen sparen. Ze denken dat lenen alleen de bank rijker maakt, maar dat is niet zo. Lenen helpt u net sneller te groeien en uw portefeuille sneller uit te breiden. Hoe vroeger u uw eerste investering doet, hoe groter de vruchten zullen zijn die u daar later van kunt plukken.”

3. Begin klein

Ivo begon zelf met een parkeerplaats, maar starten met een kleine studio (18 vierkante meter) is ook een prima manier. “Dit soort panden is vrij betaalbaar, vooral aan de kust,” zegt Ivo. “Met een investering van 10.000 euro in een nieuwe schuifdeur met HR-glas, een eigentijdse kitchenette en een warmtepomp, kunt u een eenvoudige plek heel aantrekkelijk maken als huurwoning of zelfs vakantieverblijf. Alles bij elkaar kost dat misschien 70.000 à 80.000 euro. Na vijf jaar kunt u het verkopen en overstappen naar een groter pand, zoals een studio van 35-40 vierkante meter, en zo verder bouwen.”

4. Gebruik tijd in uw voordeel

Tijd is een van uw grootste bondgenoten in vastgoed. Hoe eerder u begint, hoe meer u kunt profiteren van waardestijgingen en huurinkomsten. “Als u op uw 25e een studio koopt, kunt u die op uw 40e al hebben afbetaald, zelfs als u niet verder investeert,” zegt Ivo. “Dan heeft u voor de rest van uw leven een inkomen. Hou er wel rekening mee dat u wellicht om de tien jaar een renovatie moet doen.”

“Tijd in uw voordeel gebruiken: dat betekent ook geduldig zijn. Er zijn veel (op te knappen) panden te koop waarvan u de waarde kunt verhogen. Als het vandaag niet lukt, dan misschien volgende week wel. Wacht natuurlijk niet eeuwig, maar neem de tijd om de markt te verkennen.”

5. Blijf achter uw laatste deal staan

Na een aankoop twijfelen veel beginners of ze wel de juiste beslissing namen. “U zal misschien een paar weken of maanden na uw aankoop een beter aanbod vinden. Er zal altijd iemand zijn die 20 euro meer huur had willen betalen. En er zal altijd iemand zijn die 5.000 euro meer had willen neerleggen voor het pand dat u verkoopt. Maar dat mag u niet ontmoedigen”, benadrukt hij. “Vertrouw op uw berekeningen.”

6. Koop minstens 14% onder de marktwaarde

“Vastgoedwinst begint met alvast goed in te kopen. Een gouden regel is om altijd onder de marktwaarde te kopen, minstens 14%. Waarom 14%? Dit dekt de registratierechten (in regel 2% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië voor een tweede woning) en 2-3% aan andere kosten,” legt Ivo uit. “Stel: u vindt enkele maanden later een soortgelijk appartement dat 15-20% goedkoper is. Zelfs dan kunt u in principe uw huidige pand alsnog tegen de marktwaarde verkopen en het goedkopere kopen, zonder verlies. Die 14% is dus een buffer voor het geval u per se toch een betere deal wil.”

Wat is marktwaarde? “De prijzen die u ziet op immosites zijn altijd vraagprijzen. Tijdens de pandemie betaalden mensen vaak meer dan de vraagprijs, maar vandaag zijn de daadwerkelijke verkoopprijzen vaak gelijk aan of iets lager dan de vraagprijs. U bepaalt de marktwaarde door onderzoek te doen naar vergelijkbare panden in de regio. Kijk naar recente verkoopprijzen, niet alleen naar de vraagprijs. Realo geeft ook goede schattingen van de marktwaarde.”

Ivo koopt meestal 20-25% onder de marktwaarde. “Dat is niet alleen geluk, u vindt deze kansen niet in elke straat,” zegt hij. Hij raadt aan om te focussen op panden die al een tijd op de markt staan of eigenaren met een dringende reden om te verkopen, zoals een scheiding, schulden, of erfenis. Ook panden in slechte staat en zeker panden die er heel vies uitzien maar toch nog een goede structuur hebben. Deze situaties geven vaak de kans om goedkoper te kopen. En dat staat nooit in de advertentie.”

7. Verhuur aan de bovengrens van de markt

Een hogere huurprijs vraagt om een strategie. “Met kleine investeringen, zoals een moderne keuken, een fietsenstalling of een mooie vloer, kunt u uw pand laten opvallen,” zegt Ivo. “Zomaar een hoge huur vragen werkt niet. Als u een hogere huur wilt, moet uw pand dat ook waard zijn. Maak het anders dan de rest.”

8. Zorg voor positieve cashflow

Een positieve cashflow is belangrijk, vooral voor beginners. Dit betekent dat uw huurinkomsten hoger zijn dan uw maandelijkse kosten, inclusief de hypotheek. “Zelfs een kleine positieve cashflow, zoals 10 euro per maand, geeft al een goed gevoel en zorgt voor financiële stabiliteit,” zegt Ivo. “Door de jaren heen wordt uw cashflow steeds beter, omdat de huur stijgt met de inflatie, maar uw hypotheek dezelfde blijft (bij een lening met vaste rente).” “Sommige mensen zeggen dat het moeilijk is om positieve cashflow te genereren als de rente 3 à 4% bedraagt (situatie december 2024). Het is moeilijker dan in de periode vóór 2023, dat klopt, maar nog geen excuus,” voegt hij toe. “Ik ben 58 en ga nog steeds leningen van 25 jaar aan. Mijn maandelijkse betalingen zijn laag en de rente is wat hoger, maar dat is oké. Ik heb liever lage afbetalingen over 25 jaar, zodat mijn cashflow positief blijft. Als ik na 10 jaar verkoop, los ik de lening sowieso af, en dan maakt die 25 jaar niet meer uit.”

9. Verkoop boven de marktwaarde

Gebruik hiervoor dezelfde aanpak als bij verhuren: maak uw pand uniek. "Door 5.000 euro te besteden aan een vastgoedstyling kunt u 15.000 euro meer vragen", geeft Ivo aan. "Leer ook een verkooptechniek zoals de SPIN-methode, die gebaseerd is op vragen stellen. SPIN staat voor Situatie, Probleem, Implicatie en Nood. Stel eerst vragen over de huidige situatie van de koper om zijn of haar noden te ontdekken. Help ze vervolgens inzien hoe uw pand een oplossing kan bieden voor die noden. Zo ziet de koper meer waarde in uw pand en is hij bereid meer te betalen."

10. Benut het sneeuwbaleffect

Het sneeuwbaleffect is anders dan het hefboomeffect en begint pas wanneer u meerdere panden bezit. “Uw eerste investering wordt meer waard naarmate u uw lening aflost en de waarde van het pand stijgt. Met deze extra waarde als onderpand kan u geld lenen om een nieuw pand te kopen, waardoor u sneller meer eigendommen kunt opbouwen.”

“Het sneeuwbaleffect is niet alleen financieel,” besluit Ivo. “Uw ervaring en netwerk groeien ook, waardoor u beter begrijpt hoe de vastgoedmarkt werkt en makkelijker kansen kunt vinden. Met meer ervaring wordt het eenvoudiger om goede deals te herkennen, en uw netwerk kan u helpen met advies en nuttige contacten.”

Tijd voor een eerste vastgoedinvestering?

Doe een vrijblijvende simulatie voor een woonkrediet