Vastgoed kopen met uw aanvullend pensioen (ook al bent u nog niet op pensioen)

Uw woning renoveren of een appartement aan zee kopen? Al die vastgoedplannen kan u mee financieren via uw aanvullend pensioen. Zelfs nog lang vóór u op pensioen bent.

1. Hoe werkt het?

De meeste Belgen genieten van een aanvullend pensioen via hun werkgever, ook wel groepsverzekering genoemd. Maandelijks stopt de werkgever en/of de werknemer een bedrag in een pensioenpotje. Een pensioeninstelling belegt dat geld vervolgens. Eenmaal met pensioen, krijgt u het ingelegde kapitaal mét rendement in één keer of in schijfjes uitbetaald. Ook zelfstandigen kunnen zo’n aanvullend pensioen opbouwen. Dat gebeurt dan niet via een groepsverzekering maar met een aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen (VAPZ), een PensioenOvereenkomst voor Zelfstandigen (POZ) of een Individuele Pensioentoezegging (IPT).

In principe mag u het geld in dat potje ten vroegste opnemen als u met pensioen gaat. Maar er geldt één belangrijke uitzondering. U kan een deel van de opgebouwde reserves namelijk al vóór uw pensioen gebruiken om vastgoedplannen te financieren. Vastgoed of bouwgrond kopen, bouwen, verbouwen, herstellen en renoveren: het komt allemaal in aanmerking. Ook wie van een tweede verblijf droomt in Toscane of de Provence kan van de techniek gebruikmaken. Alle onroerende goederen die binnen de EU liggen (plus Noorwegen, Liechtenstein en IJsland) komt in aanmerking voor deze techniek.

De mogelijkheid om uw aanvullend pensioen te gebruiken voor de financiering van vastgoed, moet wel expliciet vermeld zijn in het reglement van uw pensioeninstelling. U kan dat reglement opvragen bij uw pensioeninstelling of eventuele werkgever. Ook op uw persoonlijke pagina op MyPension.be kan u het regelement terugvinden.

2. Hoeveel kan u opvragen?

Naargelang de voorwaarden van de pensioeninstelling kan u doorgaans 60 tot 75% van uw opgebouwde reserves opvragen. Hoe ouder u bent en/of hoe meer reserves u opbouwde, hoe hoger de bedragen die u kan opvragen. Voor jongere werknemers zal het dus wellicht nog niet de moeite waard zijn. Voor jongere zelfstandigen liggen de zaken anders; zij kunnen immers zelf kiezen om een grotere reserve op te bouwen. De reden waarom u slechts een deel van uw reserves kan opvragen, is omdat u op het einde nog sociale bijdragen en belastingen betaalt wanneer uw aanvullend pensioen wordt uitgekeerd. De pensioeninstelling houdt daarom een buffer aan.

3. Op welke manieren kan u uw aanvullend pensioen gebruiken voor de financiering van vastgoed?

Er zijn drie verschillende technieken:

• Een voorschot nemen op uw aanvullend pensioen Als u een voorschot neemt op uw aanvullend pensioen, dan zal de pensioeninstelling u een bedrag uitbetalen. Dat bedrag mag u dan enkel gebruiken voor uw vastgoedplannen. Bij de uitbetaling van uw aanvullend pensioen op latere leeftijd, zal het kapitaal van uw aanvullend pensioen worden verminderd met het bedrag van dat voorschot. Technisch gezien krijgt u geen voorschot, maar een lening. Het geld blijft namelijk in uw pensioenpotje zitten, waardoor het verder opbrengsten kan genereren. Op het bedrag dat u als voorschot opneemt, betaalt u daarom bij de meeste pensioeninstellingen interesten. Dat klinkt op het eerste gezicht vreemd, want het is uw eigen geld. Maar omdat het eigenlijk om een lening gaat (de pensioeninstelling kan dat geld niet meer beleggen), zal zij in ruil een compensatie vragen, onder de vorm van een interest. Het voordeel is dat u niet naar de notaris hoeft omdat er geen (dure) akte nodig is, wat bij een hypothecaire lening wel vereist is. De interestvoet kan - afhankelijk van de pensioeninstelling - ook gunstiger zijn dan bij een hypothecaire lening. Indien u dat wenst kan u het voorschot voortijdig terugbetalen. Bijvoorbeeld wanneer u een erfenis of schenking kreeg. Op die manier zal u minder interest betalen. Voortijdig terugbetalen is vrijwillig. Maar in één geval bent u wél verplicht om het voorschot terug te betalen. Namelijk als het vastgoed waarvoor u een voorschot kreeg uit uw vermogen verdwijnt. Stel: u gebruikt het voorschot uit uw aanvullend pensioen om uw woning te renoveren. Na enkele jaren beslist u echter om de woning te verkopen. In dat geval moet u het voorschot direct terugbetalen aan de pensioeninstelling.
• Uw aanvullende pensioenrechten als onderpand voor een lening Als u een (hypothecaire) lening afsluit voor uw vastgoedplannen, dan kan u uw aanvullend pensioen gebruiken als (extra) waarborg of onderpand voor de terugbetaling van die lening. Dit betekent dat de pensioeninstelling u geen geld ontleent (u betaalt dan ook geen rente), maar ermee instemt dat de bank uw aanvullend pensioen kan aanspreken wanneer u niet in staat bent om uw lening terug te betalen en/of overlijdt voordat u de lening volledig afbetaalde.
• Uw aanvullend pensioen voor de ‘wedersamenstelling’ van uw hypothecaire lening

Bij een lening met wedersamenstelling gaat u een lening bij een bank aan zonder dat u kapitaal aflost tijdens de looptijd. U betaalt tijdens de looptijd alleen interesten. Wanneer het aanvullend pensioen wordt uitbetaald, wordt het geleende bedrag in één keer terugbetaald. Dit gebeurt dan vanuit het potje van uw aanvullend pensioen wanneer u op pensioen gaat of overlijdt.

De pensioeninstelling rekent geen intresten aan. De intresten die de bank daarentegen aanrekent, zullen hoger liggen dan bij een klassieke lening omdat u tijdens de looptijd geen kapitaal aflost.

4. Wat is de beste oplossing voor mij?

Elke (financiële) situatie is uniek. Overweegt u om uw aanvullend pensioen te gebruiken om uw vastgoedplannen te verwezenlijken? Dan doet u er altijd goed aan u te informeren bij een expert ter zake, zoals uw notaris.