Droits d’enregistrement. Combien ça coûte ?

En Belgique, l’acquéreur d’un bien immobilier- qu’il s’agisse d’un immeuble, d’une maison ou d’un appartement- doit généralement payer une taxe à la région dans laquelle il effectue son achat. Il s’agit des droits d’enregistrement. Toutefois, une exception a lieu lors de l’acquisition d’un bien neuf où ces droits peuvent être remplacés par 21% de TVA. On entend par neuf, un bien qui n’a soit jamais été occupé, soit acquis dans un délai de maximum 2 ans après la première occupation.

Le montant du droit d'enregistrement se base sur le prix de vente, avec comme base minimum, la valeur du bien. Il doit être payé dans un délai de quatre mois après la signature du compromis. L’acquéreur peut parfois bénéficier d'une diminution de sa base imposable (on parle dans ce cas d'abattement), ou d'un taux réduit et peut, sous conditions, bénéficier d'une restitution de ces droits d'enregistrement. Les droits sont calculés uniquement sur la partie du prix qui dépasse le montant de l'abattement.

Les taux ainsi que leurs réductions et leurs conditions varient en fonction de la région dans laquelle le bien acheté est situé.

En Région wallonne, le taux normal de ce droit est de 12,5%.

Depuis le 1er janvier 2018, l’abattement s’élève à 20.000 €. Le nouveau propriétaire ne paye plus de droits d’enregistrement sur une tranche de 20.000 € de l’achat de son bien (ce qui correspond à une économie de 2.500 €). Cet avantage se fait moyennant 8 conditions telles que, entre autres, l’obligation d’acheter en personne physique, de ne pas posséder une autre habitation ou d’habiter dans ce bien pendant une période minimale de 3 ans. L’abattement concerne également les terrains à bâtir et les habitations en construction ou sur plan.

Concernant la restitution des droits, elle ne se fait que dans certains cas et pas automatiquement, il faut la demander ! Cette démarche est aussi valable à Bruxelles. Ces conditions s’appliquent par exemple si l'acquéreur revend son bien dans les 2 ans qui suivent son acquisition. Il pourra alors récupérer 3/5èmes des droits qu'il aura payés. Et, s’il achète d’une habitation modeste avec un revenu cadastral de 745€ maximum, le droit d'enregistrement sera calculé au taux réduit de 6%.

En Région de Bruxelles-Capitale, le taux normal de ce droit est également de 12,5%.

Depuis le 1er janvier 2017, l'abattement est de 175.000 €.Autrement dit, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 € de l’achat de votre bien (ce qui correspond à une économie de 21.875 €), moyennant 10 conditions dont notamment l’obligation d’acheter en personne physique, ne pas posséder une autre habitation ou que la valeur du bien ne dépasse pas 500 000 €.

Si l’acquisition porte sur un terrain à bâtir, le montant de l’abattement sera diminué de moitié. Le propriétaire ne payera donc plus de droits d’enregistrement sur les premiers 87.500 € de son achat, ce qui revient à une économie fiscale de 10.937,50 €. Par ailleurs, le plafond du prix à ne pas dépasser s'élèvera à 250.000 € au lieu de 500.000 €.

Concernant la restitution des droits, elle ne se fait que dans certains cas. Par exemple, si l'acquéreur revend son bien endéans les 2 ans, il peut bénéficier d’une restitution et récupérer 36 % des droits payés lors de son achat.

En Région flamande, depuis le 1er janvier 2022, un taux de 3% est appliqué pour l’achat d’une maison servant de logement familial. Pour les autres biens tels qu’un terrain ou une résidence secondaire, le taux s’élève à 12%.

La réduction forfaitaire (ancien abattement) est de 5.600 € moyennant 9 conditions dont notamment l’obligation d’acheter en personne physique, ne pas posséder une autre habitation et que la valeur du bien ne dépasse pas 220 000 € ou, dans certains cas, 200 000 €. Concernant la restitution des droits, il existe un système de « reportabilité » des droits d’enregistrement. En effet, dans certains cas, les droits payés lors d'un premier achat de logement familial peuvent être déduits de ceux dus lors de l'acquisition d'une nouvelle résidence principale. L'acheteur ne payera que la différence entre les deux montants. Toutefois, le montant total de cet avantage fiscal ne peut dépasser 13.000 €.

Rien n’est simple dans notre pays et certainement pas au niveau des taxes qui sont souvent régionalisées. Les conditions suscitées au niveau des abattements ou restitution de ces taxes ne sont pas exhaustives. Par conséquent, si vous décidez d’acquérir un bien immobilier, n’hésitez pas à consulter les sites internet des différentes régions ou demander conseil à votre notaire qui est le plus à même de vous fournir tous les renseignements nécessaires.