Comment aider ses (petits-)enfants à acheter une habitation ?

Pour les jeunes candidats acquéreurs, il est très difficile d’acheter une habitation sans passer par la case (grands-)parents. Quelles solutions s’offrent à vous ?

240 000 euros pour un appartement et 290 000 euros pour une maison. Ce sont les prix moyens de l’immobilier en Belgique (2024). À l’heure actuelle, acquérir une habitation est donc loin d’être évident pour les jeunes entre vingt et trente ans. D’autant que les prix continuent à grimper et que les taux d’intérêt sont nettement plus élevés qu’il y a quelques années. Pour obtenir un crédit habitation aujourd’hui, il faut avant tout disposer d’une tirelire bien garnie.

Les parents et/ou grands-parents qui disposent d’une plus grande marge financière peuvent souvent jouer un rôle décisif. Il existe différentes possibilités pour aider ses (petits-)enfants à se lancer.

1. Prêt à un (petit-)enfant

Les parents ou grands-parents peuvent parfaitement prêter de l’argent à leurs (petits-)enfants. Cela peut se faire sous la forme d’un prêt sans intérêt ou avec intérêt. Un prêt peut être idéal si les (grands-)parents ne disposent pas (encore) de la marge financière suffisante ou ne veulent pas faire de donation.

Grâce à vous, la jeune génération pourrait bénéficier d’un « prix d’ami » plus avantageux que les tarifs pratiqués par la banque. Surtout à l’heure actuelle où les taux d’intérêt sont plus élevés, il peut être intéressant d’aller sonner chez les (grands-)parents avec une boîte de pralines.

Tout comme pour un prêt à la banque, un prêt entre des membres de la famille doit reposer sur des accords clairs. Pour les montants supérieurs à 3 500 euros, l’établissement d’une convention écrite est une obligation légale, ce qui pourra s’avérer très utile si la relation se détériore ou si les (grands-)parents décèdent. Aucune limite n’est prévue quant au montant que les (grands-)parents peuvent prêter.

Que doit contenir la convention ?

Vous pouvez établir cette convention vous-même. L’intervention d’un notaire n’est pas nécessaire, même si cela vaut toujours la peine de demander conseil au notaire ou de faire passer le document sous acte notarié. L’avantage d’une convention par l’intermédiaire du notaire est que les (grands-)parents disposent immédiatement d’emblée d’un document exécutoire, de sorte qu’ils ne devront pas introduire d’action en justice si l’enfant ne rembourse pas le prêt. Un notaire pourra également conseiller les (grands-)parents si l’enfant a un partenaire et si les (grands-)parents souhaitent que ce partenaire devienne co-responsable du remboursement du prêt.

Quoi qu’il en soit, les éléments suivants doivent impérativement figurer dans la convention :

• Les noms et adresses des parties
• Le montant emprunté, en chiffres et en toutes lettres
• La confirmation de l’emprunteur qu’il a reçu le montant emprunté
• La durée (sans durée, le créancier peut réclamer l’argent à tout moment !)
• Le taux d’intérêt, et éventuellement les intérêts de retard
• Une clause qui indique que l’argent prêté est immédiatement exigible en cas de défaut de paiement
• Les modalités de paiement
• La raison du prêt (achat d’un bien immobilier) : sinon, l’enfant pourra dépenser l’argent à sa guise
• Le nombre d’exemplaires dans lesquels le contrat a été établi
• Le lieu et la date de signature. Le nom et la signature doivent être manuscrits

Il est préférable d’effectuer les remboursements par virement, de façon à ce que les deux parties disposent d’une preuve de paiement. Le remboursement peut également se faire en espèces, mais dans ce cas, les (grands-)parents doivent toujours établir un accusé de réception.

Bon à savoir : si des intérêts sont dus, les (grands-)parents devront payer 30 % d’impôts (précompte mobilier) sur les intérêts perçus. Les (grands-)parents doivent déclarer ces intérêts perçus à l’impôt des personnes physiques. Dans le cas d’un prêt sans intérêt, cet impôt n’est pas dû.

Renoncer au prêt

Les (grands-)parents peuvent décider à tout moment de renoncer au solde restant dû. Ce solde devient alors une donation. Il existe deux manières de procéder à une remise de dettes/donation : par acte notarié ou par acte sous seing privé pour lequel l’intervention d’un notaire n’est pas nécessaire (voir plus loin).

Les (grands-)parents peuvent également renoncer au prêt par testament. Attention : le solde restant dû entre alors dans la succession et est soumis aux droits de succession. Supposons que les parents soient décédés et que l’enfant doive encore rembourser 50 000 euros. Ce montant sera alors repris dans la succession et l’enfant paiera des droits de succession sur ceux-ci.

2. Donation à un enfant

Lors d’une donation, les parents donnent une somme d’argent à l’enfant, sans qu’il doive la rembourser. Dans le cas d’une donation, il est important que cet acte soit pratiquement irréversible : donner c’est donner. Le remboursement des fonds ne peut être réclamé que dans des cas exceptionnels. Si vous souhaitez ajouter des garanties supplémentaires, vous pouvez bien entendu toujours lier des conditions à une donation. Il existe deux manières d’effectuer une donation : par acte notarié ou par don bancaire.

• Par don bancaire.

Vous transférez ainsi de l’argent sur le compte de l’enfant. Vous ne payerez pas de droits de donation et ne devez pas vous rendre chez le notaire. Toutefois, si le donateur décède dans les cinq ans (Bruxelles ou Wallonie) ou dans les trois ans (Flandre) suivant la donation, le bénéficiaire sera tout de même redevable des droits de succession. Ne mentionnez pas sur le virement qu’il s’agit d’une donation, sous peine de commettre une erreur quant à la forme et de voir la donation considérée comme nulle ! Lors d’un don bancaire, vous devez établir un « pacte adjoint ». Dans ce document, le donateur déclare avoir effectué la donation et le donataire déclare avoir accepté la donation et les éventuelles conditions. Il est important que tout soit consigné dans un pacte adjoint établi dans le passé. Conservez soigneusement ce document et l’extrait de compte, car le fisc pourra le réclamer au décès du donateur.

• Par acte notarié

Le notaire établit un acte de donation et l’enregistrera. Dans ce cas, des droits de donation sont dus : 3,3 % en Wallonie ou 3 % à Bruxelles et en Flandre. Un grand avantage est qu’en principe, plus aucun droit de succession n’est dû si le donateur décède dans les trois ou cinq ans. Bon à savoir : les droits de donation sont inférieurs aux droits de succession. Si vous voulez jouer la carte de la sécurité, une donation notariée est donc préférable. Vous avez effectué un don bancaire ? Si vous le souhaitez, vous pouvez le faire enregistrer ultérieurement (et payer des droits de donation sur celui-ci).

Si vous avez plusieurs enfants, vous devez tenir compte de ce que l’on appelle la réserve. À la fin du voyage, vos enfants auront droit ensemble à la moitié de votre succession (chacun à parts égales). Les donations que vous effectuez au cours de votre vie seront imputées dans votre succession. Si la donation entraîne un déséquilibre, l’enfant lésé peut demander une « réduction » lors de votre décès, de sorte qu’il aura droit à une créance sur l’autre enfant qui a reçu « trop ».

3. Pour les petits-enfants : apport au profit d’un tiers

Les grands-parents peuvent également faire un don direct aux petits-enfants (même s’ils doivent également tenir compte de la réserve - ils ne peuvent pas simplement « sauter » leurs enfants). Si les grands-parents souhaitent donner un coup de pouce à un petit-enfant, cela peut être particulièrement délicat s’ils ont plusieurs petits-enfants ou si les enfants eux-mêmes n’ont pas le même nombre d’enfants. Cela peut provoquer des rancœurs entre les différentes branches de la famille. Afin de préserver l’égalité entre les branches, les grands-parents peuvent faire une donation par le biais du mécanisme d’« apport au profit d’un tiers ». La donation qu’ils font à un petit-enfant sera alors imputée à leur décès sur la part de la succession que l’enfant (le parent du petit-enfant) recevra (voir exemple ci-dessous).

Pour ce faire, les intéressés doivent faire établir une convention successorale ponctuelle auprès d’un notaire. Dans cette convention, le parent du petit-enfant bénéficiaire déclare que la donation des grands-parents à l’enfant doit être imputée sur la part successorale du parent. La donation au petit-enfant est donc imputée sur la part successorale de son parent. Des droits de donation (3,3 % ou 3 %) sont dus, mais cette intention permet d’éviter les conflits entre les enfants parce qu’un petit-enfant serait plus avantagé qu’un autre (petit-)enfant.

Supposons que vous ayez deux filles : Mélanie et Heidi. Mélanie a deux enfants et Heidi n’en a qu’un. En tant que grand-parent, vous voulez donner 50 000 euros à l’enfant unique de Heidi, et non aux enfants de Mélanie. Les enfants de Mélanie ont 18 et 19 ans et ne savent pas encore « ce qu’ils veulent faire plus tard ». L’enfant de Heidi, âgé de 27 ans, souhaite acheter un appartement et aurait bien besoin d’un coup de pouce. Donner 50 000 euros à l’enfant de Heidi rompt l’égalité entre Mélanie et Heidi. Toutefois, un « apport au profit d’un tiers » vous permet de faire une donation à l’enfant de Heidi sans rompre l’égalité. En effet, Heidi apportera 50 000 euros dans sa succession si vous décédez. Mélanie (et donc indirectement ses deux enfants) recevra ainsi 50 000 euros de plus.

Les (grands-)parents ont déjà été sollicités ?

Étape suivante : le crédit habitation