Prêt hypothécaire sans apport personnel : une illusion ?

Acquérir sa propre habitation sans prêt hypothécaire n’est malheureusement réservé qu’à quelques privilégiés. Reste à savoir si vous pourrez contracter facilement cet emprunt auprès d’une banque. L’accord ou le refus du banquier dépend de plusieurs facteurs. L’un de ces paramètres majeurs en vue d’un prêt hypothécaire est l’apport personnel dont vous disposez. Quel est le poids de cette part demandée en 2024 ?

Prêt hypothécaire et apport personnel : indissociablement liés

Un prêt hypothécaire est un prêt que vous contractez pour construire, acquérir ou rénover un bien immobilier, tel qu’une maison ou un appartement.

L’apport personnel est le montant dont vous disposez pour investir dans votre future habitation. D’une part, pour financer au maximum le prix d’achat de l’habitation et, d’autre part, pour couvrir les frais supplémentaires. Il peut s’agir des droits d’enregistrement, frais de notaire, frais de dossier, etc. (voir plus loin).

Plus ce montant est élevé, plus vous avez de chances d’obtenir un prêt hypothécaire. En effet, vous donnez ainsi le signal à la banque que vous disposez de moyens financiers suffisants. La banque pourrait donc estimer que vous présentez moins de risques financiers. Pour traduire cela en termes bancaires : en ce qui concerne votre capacité de remboursement, vous êtes bien placé(e).

En résumé, un apport personnel important suscite davantage de confiance de la part de la banque en question.

Une banque peut tenir compte de plusieurs facteurs lorsqu’elle décide d’octroyer ou non un prêt hypothécaire. Les éventuels frais de rénovation en sont un exemple.

Quel est l’apport personnel requis pour un emprunt hypothécaire ?

Il faut admettre qu’il est difficile de répondre à cette question. En effet, il n’existe pas de règle générale. À l’heure actuelle, la Banque nationale de Belgique estime qu’une banque peut encore prêter en principe maximum 90 % du prix d’achat de l’habitation. Vous devez donc apporter vous-même au moins 10 %. C’est le cas pour un bien destiné à votre habitation propre. Sur un montant de 350.000 euros, il s’agirait donc 35.000 euros. Mais 20 % - ou 70.000 euros dans ce cas – seraient également bienvenus. Une énorme différence qui limite d’un seul coup les possibilités. Par exemple, ces 20 % représentent également la part personnelle minimale pour une habitation que vous achetez en vue de la mettre en location.

Dès lors, est-il totalement impossible aujourd’hui d’emprunter 100 % de la somme auprès d’une banque ? Pas tout à fait, même si cette probabilité est bien plus réduite qu’auparavant, étant données les conditions plus strictes imposées par la Banque nationale depuis 2020. Cependant, tout dépend de la politique de la banque, combinée aux garanties financières que vous pouvez fournir. Moins la banque doit prendre de risques, plus les chances de se voir accorder un prêt augmentent.

Qu’est-ce qui pousse la banque à donner son feu vert ou à refuser ?

Le type de projet dans lequel vous souhaitez investir constitue un facteur décisif pour déterminer l’apport personnel souhaité par la banque. Pour quel type d’investissements la banque va-t-elle devoir y songer à deux fois ?

• Les habitations dont le prix est supérieur à la moyenne
• La construction d’une habitation entièrement neuve
• L’ampleur des travaux de rénovation : faut-il obtenir un label énergétique obligatoire et pourrez-vous le payer en plus des frais d’achat de votre habitation ?
• L’immobilier de rapport, généralement considéré comme plus risqué

Tant le coût estimé de votre projet résidentiel que les risques éventuels liés à votre investissement sont donc déterminants pour la décision de la banque.

De plus, la banque pourrait tenir compte de certains autres facteurs liés à votre capacité de remboursement, et donc aussi indirectement de l’apport personnel nécessaire :

• Quels sont vos revenus professionnels mensuels ?
• Dans quelle mesure pouvez-vous garantir des revenus professionnels mensuels à long terme ?
• Avez-vous des dettes en cours ou en avez-vous eues auparavant ?
• Est-ce la toute première habitation que vous achetez ?
• Vos parents peuvent-ils se porter garants financièrement ?
• Votre immeuble doit-il obligatoirement faire l’objet d’une rénovation majeure dans un délai déterminé et à combien ces frais pourraient-ils s’élever ?

Sans oublier les frais suivants

Outre le prix de l’habitation, d’autres frais entrent en ligne de compte dans le cadre d’une construction ou acquisition. Par exemple, les droits d’enregistrement, frais de notaire et frais de dossier auprès de la banque. Cumulés, ces frais peuvent s’élever à plusieurs (dizaines de) milliers d’euros.

Il s’agit en outre de frais que la banque ne couvrira probablement pas au moyen du prêt hypothécaire. En d’autres termes, vous devrez les payer avec vos fonds propres.

Un emprunt sans apport personnel est-il encore possible ?

Alors qu’auparavant, il était encore régulièrement possible d’emprunter à la banque jusqu’à 100 % – voire plus – du prix d’achat de votre future habitation, c’est aujourd’hui tout sauf certain.

Si la banque est tout de même disposée à le faire, un tel prêt hypothécaire s’accompagne généralement de taux d’intérêt plus élevés ou de conditions plus strictes, afin de limiter au maximum les risques pour la banque.

La banque décide, mais...

Gardez à l’esprit que les banques effectueront toujours une évaluation des risques et que les possibilités d’un prêt hypothécaire sans apport personnel (significatif) dépendent fortement de votre situation individuelle et des conditions actuelles du marché.

Heureusement, vous avez la possibilité de vous adresser à plusieurs banques. Vous disposez ainsi de plusieurs options et pourrez peut-être imposer de meilleures conditions qu’au début de votre recherche.

Important : veillez à bien comparer toutes vos options. Ainsi, il se peut qu’une banque vous propose un taux plus bas, mais que vous deviez souscrire des assurances complémentaires en échange. Pour finir, il vous en coûtera peut-être plus que vous ne le pensiez.

Si vous envisagez de contracter un emprunt hypothécaire, mieux vaut prendre en compte non seulement les chiffres, mais aussi vos projets à long terme et votre train de vie.

Pensez non seulement à demain, mais aussi à après-demain

Le parcours menant à un emprunt hypothécaire est probablement devenu plus complexe qu’il y a dix ou vingt ans. Une bonne préparation – en lisant ce blog, vous êtes déjà sur la bonne voie – et une banque qui suit vos projets à long terme sont d’emblée idéales.

Si vous envisagez de contracter un emprunt hypothécaire, mieux vaut prendre en compte non seulement les chiffres, mais aussi vos projets à long terme et votre train de vie. Tout comme pour les investissements, il est important d’avoir une idée claire de votre situation financière et de votre appétence au risque.

Prenez donc le temps nécessaire pour définir l’approche idéale pour votre emprunt hypothécaire. Vous vous féliciterez par la suite d’avoir mis en place une base financière stable et sûre pour votre future habitation.

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