Option, offre et compromis : fini de les confondre !

Vous envisagez d’acheter une habitation pour la première fois ? Attention, les termes ont un sens bien défini et chaque chose vient en son temps : de l’offre à l’option éventuelle, pour finalement aboutir au compromis. Trois mots différents, trois moments très différents dans le processus d’achat. Dans ce blog, nous vous expliquons ces nuances en détail et nous vous présentons les règles du jeu, pour vous comme pour le vendeur.

1. Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

En faisant une offre, vous faites au vendeur une proposition concrète d’acheter l’habitation à un certain prix. Il s’agit de la toute première étape du processus de négociation. Une offre officielle – sans aucune réserve – est d’ailleurs contraignante, c’est-à-dire que le vendeur peut tout simplement l’accepter s’il est d’accord avec le prix proposé.

Une offre verbale, cela compte aussi ?

Pour éviter toute discussion ultérieure, il est important de faire une offre écrite. Ainsi, il sera indiqué noir sur blanc à quel moment et à quelles conditions vous avez émis votre offre.

Cependant, il est important de savoir qu’une offre verbale aussi peut être contraignante. Si le vendeur peut prouver que vous avez fait une offre oralement – par exemple, par l’enregistrement d’un appel téléphonique ou vidéo –, la vente peut en principe se poursuivre.

Bref : si vous hésitez encore à passer à l’achat, ne faites surtout pas d’offre.

Conseils avant de faire une offre

• Déterminez votre budget maximal à l’avance. À cet égard, demandez conseil auprès d’un expert financier. Tenez également compte des frais non liés à l’habitation en soi, comme les droits d’enregistrement et d’autres coûts ;
• Prévoyez d’éventuelles conditions suspensives, comme « sous réserve d’obtention d’un prêt ». Cela vous évitera de vous retrouver dans une situation difficile si votre demande de financement n’aboutit pas ;
• Une offre, ce n’est pas la même chose qu’un compromis. En effet, le vendeur peut refuser votre offre, faire une contre-offre, ou bien l’accepter. La vente n’est officielle qu’à partir du moment où un compromis a été signé.

2. Qu’est-ce qu’une option sur une habitation ?

Pour vous en tant qu’acheteur potentiel, une option vous donne un délai de réflexion, sans que le vendeur puisse entre-temps vendre l’habitation à quelqu’un d’autre.

Dans la pratique, tous les vendeurs ne seront pas prêts à accorder une option, surtout lorsqu’il y a beaucoup de candidats acheteurs qui se font concurrence. Mais vous pouvez toujours en proposer une, par exemple pour les raisons suivantes :

• pour avoir plus de temps pour régler un financement ;
• pour comparer l’habitation à d’autres biens qui vous intéressent ;
• pour contrôler l’habitation en détail, par exemple pour détecter les vices cachés, les infractions à la construction, les risques d’inondation, les problèmes de stabilité… avec l’aide d’un expert ou non.

Comment fonctionne une option ?

Vous convenez avec le vendeur d’une période au cours de laquelle vous devrez décider d’acheter ou non l’habitation : quelques jours, quelques semaines, voire quelques mois.

Là encore, il est important d’inclure toutes les conditions dont dépendra la vente effective, comme l’obtention d’un prêt ou des garanties de construction. C’est une sécurité supplémentaire, pour l’acheteur comme pour le vendeur. Une option peut être gratuite, mais le vendeur peut aussi demander une forme d’avance. En effet, pendant la période de l’option, le vendeur court le risque de passer à côté d’autres candidats si vous optez finalement pour une autre habitation.

Récupérerez-vous cette avance par la suite ? Cela dépend de ce que vous avez concrètement convenu avec le vendeur. Si vous achetez finalement l’habitation, le vendeur déduira le montant déjà payé du prix d’achat. Dans le cas contraire, les conditions suspensives détermineront si vous récupérez l’argent ou non. Par exemple, si la vente dépendait de l’obtention d’un prêt et que vous ne l’avez pas eu, le montant vous sera restitué.

3. Qu’est-ce qu’un compromis ?

Le compromis de vente est l’avant-dernière étape avant que vous deveniez propriétaire de votre future habitation. C’est la base absolue de l’acte de vente définitif.

Ce document officiel reprend toutes les conditions convenues entre l’acheteur et le vendeur, lesquelles doivent finalement aboutir à la vente. S’il n’est pas obligatoire de faire appel à un notaire ou à un courtier, il est toujours recommandé de bénéficier des lumières d’un expert.

Qu’est-ce qui est indiqué dans un compromis ?

• Le prix de vente exact ;
• L’identité de l’acheteur et du vendeur ;
• Une description de l’habitation ;
• Les délais de paiement et la date de l’acte notarié ;
• Les conditions suspensives éventuelles ;
• La garantie éventuelle (généralement 5 à 10 % du prix d’achat), qui sera placée sur un compte bloqué chez le notaire.

Que faire si vous souhaitez quand même renoncer à la vente ?

Vous n’avez pas convenu d’un délai de réflexion supplémentaire avec le vendeur, ou vous n’aviez pas inclus de conditions suspensives dans le compromis ? Dans ce cas, la vente est considérée comme définitive.

Si vous annulez à ce stade, la garantie éventuellement convenue appartient définitivement au vendeur. S’il n’y avait pas de garantie, vous risquez une amende qui peut s’élever jusqu’à environ 10 % du prix d’achat total de l’habitation. Pour une habitation de 300 000 euros, il s’agirait donc de 30 000 euros, une somme non négligeable.

Affaire conclue ?

Après la signature du compromis, le notaire doit donc encore établir l’acte notarié. Cela doit se faire au plus tard dans les quatre mois. Jusque-là, l’habitation reste la propriété du vendeur. Ensuite, l’affaire est officiellement conclue. Félicitations !

Vous êtes à la recherche du prêt hypothécaire le plus avantageux du marché ?

Vous êtes en train de préparer le volet financier de votre projet immobilier ? Faites un tour chez Keytrade Bank et découvrez Keyhome, notre prêt hypothécaire en ligne, élu Meilleur du test par Testachats pendant trois années consécutives (2023, 2024 et 2025) :

• Vous recevez immédiatement le meilleur taux d’intérêt ;
• Vous évitez donc des semaines d’allers-retours entre plusieurs banques ;
• Vous bénéficiez des coûts les plus bas du marché.

Simulez votre crédit hypothécaire sans attendre