De l’offre au compromis : les erreurs à éviter

1. Une offre acceptée est une offre ferme

L’achat d’une habitation n’est définitif que lorsque l’acheteur, le vendeur et le notaire ont signé l’acte. Contrairement à ce que l’on croit souvent, ce n’est pas toujours le cas. En effet, l’affaire est conclue dès que le vendeur accepte votre offre.

Réfléchissez bien avant de faire une offre. Une fois qu'elle est acceptée, il est difficile de revenir en arrière. Si votre offre est acceptée et que vous ne respectez pas votre engagement, le vendeur peut exiger que vous achetiez l’habitation au prix offert ou que vous payiez un dédommagement. En effet, le droit contractuel stipule que vous êtes lié(e) si vous faites une offre que le vendeur accepte. Le montant du dédommagement que le vendeur peut réclamer n’est pas déterminé. Il s’élève généralement à 10 % du prix d’achat, mais ce n’est pas une règle légale.

Si l’offre est acceptée, mais que vous revenez sur votre décision, vous pouvez encore trouver une échappatoire. Avec un peu de chance, le vendeur renoncera au dédommagement. Autre piste que vous pouvez également envisager : vous deviez avoir reçu suffisamment d’informations lors de l’émission de votre offre pour pouvoir émettre une offre réfléchie. Si, par exemple, des vices de construction apparaissent et que vous n’en aviez pas connaissance au préalable, vous pouvez retirer votre offre pour ce motif. Bien sûr, cette situation peut aussi se transformer en un jeu de ping-pong.

Tant que votre offre n’est pas acceptée, vous pouvez la retirer à tout moment. Si vous faites une offre, vous devez également savoir que le vendeur peut ne l’accepter qu’après plusieurs semaines, voire des mois. Vous êtes alors toujours lié(e) à l’offre. Il est donc judicieux d’associer une échéance à votre offre. Si vous ne le faites pas, votre offre restera valable pour une durée indéterminée.

Vous pouvez communiquer une offre de différentes manières : par courrier, e-mail, SMS... Une offre orale est également contraignante, même si une offre écrite a bien entendu un caractère plus probant. Vous devez indiquer dans votre offre non seulement le prix, mais aussi l’adresse, votre nom, la durée de validité, les remarques et les conditions suspensives (permis de bâtir, obtention d’un prêt hypothécaire...), la date et, de préférence, apposer votre signature. Si votre offre est acceptée, demandez une confirmation écrite. Vous faites une offre sur Biddit ? Sachez que, même si vous ne remportez pas l’enchère, votre offre reste valable jusqu’à 10 jours ouvrables après la clôture de la période d’enchères si le gagnant de l’enchère ne peut finalement pas acheter le bien pour une raison quelconque.

Bon à savoir : avant de faire une offre, vous pouvez demander une « option d’achat » pendant un certain délai. Si le vendeur est d’accord, il ne pourra vendre l’habitation à personne d’autre pendant le délai convenu. Contrairement à l’offre, une telle option d’achat ne vous oblige pas à acheter le bien.

2. Même si ce n’est pas nécessaire : faites relire le contrat de vente par votre notaire

Vous avez reçu l’accord du vendeur ? Dans ce cas, l’accord sera spécifié plus en détail dans un contrat d’achat/de vente ou dans un compromis. Au plus fort de la concurrence, tant l’acheteur que le vendeur peuvent craindre que l’affaire ne leur file entre les doigts... ce qui les pousse à signer le compromis dans la précipitation.

D’un point de vue légal, tant le vendeur que l’acheteur peuvent rédiger et signer le document sans faire intervenir leur notaire. Mais c’est fortement déconseillé. Vous avez tout intérêt à garder la tête froide, même s’il faut parfois s’armer de patience en attendant que le notaire vérifie le compromis. Le risque d’oublier certains éléments (par exemple des conditions suspensives) ou des obligations légales n’est jamais exclu. En ce qui concerne le paiement, inutile de vous tracasser : si vous faites vérifier le compromis par votre notaire et lui faites passer l’acte par la suite, votre notaire ne vous facturera rien pour la vérification du compromis.

Bon à savoir : si vous signez le contrat de vente chez un notaire, vous bénéficiez également, en tant qu’acquéreur, d’une assurance gratuite 'décès accidentel'. Cette police (sous conditions) offre une protection en cas de décès par accident avant la signature de l’acte authentique. En effet, les héritiers sont tenus de reprendre le contrat de vente en cas de décès de l’acquéreur. Grâce à cette assurance, les héritiers récupéreront une partie du prix de vente, à concurrence de maximum 250 000 euros.

3. Notez les défauts éventuels et indiquez également l’absence de vices le cas échéant

Le contrat d’achat/de vente est généralement un document standardisé. Vous êtes toutefois libre de l’adapter et le compléter. Il peut par exemple être judicieux d’inclure et de décrire les éventuels défauts dans le contrat, mais aussi de noter que tout est en ordre. Vous serez ainsi protégé(e) en cas de pépin entre la signature du compromis et la passation de l’acte. Par exemple, si le vendeur endommage accidentellement des portes ou des murs lors du déménagement.

4. Vérifiez tous les documents légaux

En cas de vente, il est d’usage que vous puissiez consulter les documents légaux tels que l’attestation de sol, le titre de propriété, le dossier d’intervention ultérieure, l’attestation de contrôle électrique et le certificat PEB. Vérifiez que ces documents sont présents et que leur durée de validité n’a pas expiré. S’il manque certains documents, il est impératif de le mentionner dans les conditions suspensives.

5. Ne payez rien « en noir »

Une enveloppe sous la table ou une enveloppe au-dessus de la table pendant que le notaire est occupé à la photocopieuse ? Ce n'était pas exceptionnel avant, mais ça l'est devenu aujourd'hui. Parfois, lors de la signature du compromis, l’acquéreur et le vendeur essaient de s’accorder pour régler une partie de la transaction « en noir ». À première vue, cela peut sembler séduisant, car en tant qu’acquéreur, vous évitez les droits d’enregistrement et les frais sur cette partie. Cependant, le fisc dispose d’une meilleure vue que jamais sur la valeur d’une habitation. Dès que le prix convenu s’écarte un peu trop de la « normalité », l’alarme se déclenche et vous risquez une lourde amende.

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