Achat scindé avec vos enfants : à quoi faut-il prêter attention ?

Qu’est-ce qu’un achat scindé ?

L’acquisition d’un bien immobilier se fait généralement en « pleine propriété ». Cela signifie que vous devenez propriétaire (éventuellement avec votre conjoint ou quelqu’un d’autre) et que vous pouvez disposer librement du bien pour y habiter ou le louer.

Mais il existe également une autre possibilité. En cas d’achat scindé, les parents achètent (généralement) l’usufruit du bien et les enfants acquièrent (en principe) la nue-propriété.

L’usufruit implique que les parents possèdent le bien en quasi-propriété. Les parents peuvent y habiter et le louer et/ou percevoir les revenus locatifs.

La nue-propriété implique que les enfants sont propriétaires sur papier du bien, mais n’en ont pas (encore) la jouissance proprement dite. Si les parents décèdent, leurs enfants recueilleront automatiquement l’usufruit. Ce n’est donc qu’à ce moment-là qu’ils acquièrent l’immeuble en pleine propriété.

L’achat scindé est une technique populaire d’achat immobilier. En Belgique, des milliers d’actes d’achat notariés de ce type sont enregistrés chaque année. Par ailleurs, l’achat scindé peut également constituer une piste intéressante entre grands-parents et petits-enfants ou entre oncles et tantes sans enfant et neveux et nièces.

Dans cet article, nous nous limitons à l’achat scindé de biens immobiliers par des particuliers (pas des sociétés) en Belgique. Cette technique peut aussi être appliquée en Espagne et en France par exemple, mais d’autres règles et particularités peuvent s’appliquer aux biens immobiliers étrangers.

Quels sont les avantages d’un achat scindé ?

Le principal avantage réside dans l’allègement des droits de succession. Grâce à l’achat scindé, les enfants ne paieront pas de droits de succession sur le bien acquis par le biais de ce mécanisme. L’usufruit sera automatiquement transféré aux enfants si les parents décèdent, sans qu’ils ne doivent payer de droits de succession (à condition que toutes les exigences légales aient été respectées). L’exemple suivant montre clairement la différence entre un « achat ordinaire » et un « achat scindé » :

Les parents de Dimitri décèdent. La succession comprend 100 000 euros en espèces, l’habitation familiale d’une valeur de 300 000 euros et une seconde résidence d’une valeur de 250 000 euros.

Les parents ont vécu toute leur vie en Région flamande, de sorte que les taux d’impôt successoral flamands s’appliquent à la succession. Enfant unique, Dimitri est le seul donataire de la succession. Normalement, Dimitri paiera 127 500 euros de droits de succession sur le total de 650 000 euros.

Imaginons à présent que Dimitri et ses parents aient acquis à l’époque la seconde résidence via un achat scindé. Dans ce cas, Dimitri ne paiera en principe pas 127 500 euros de droits de succession, mais seulement 60 000 euros. .

Outre la fiscalité intéressante, il existe un deuxième avantage. En tant qu’usufruitiers, les parents pourront en effet jouir à vie du bien en l’occupant eux-mêmes ou en percevant ses revenus locatifs. Les enfants ne peuvent donc pas « mettre leurs parents à la rue » ou vendre le bien immobilier sans leur accord.

Quels sont les inconvénients d’un achat scindé ?

Les enfants ne peuvent pas vendre le bien immobilier sans l’autorisation de leurs parents. Inversement, les parents ne peuvent pas non plus vendre le bien sans l’autorisation des enfants. L’accord des deux parties est donc nécessaire. Tant que l’entente est bonne, cela ne pose aucun problème. Mais il faut toujours garder ce paramètre à l’esprit.

Les réparations éventuelles constituent une responsabilité scindée, ce qui peut parfois mener à des frictions si l’entente s’effrite. L’usufruitier (les parents) doit prendre en charge toutes les réparations d’entretien, comme les travaux de peinture, la réparation des sols, des escaliers, du toit, etc., le ramonage de la cheminée, l’entretien et les réparations d’un ascenseur, etc. Les gros travaux ou réparations structurelles sont à charge du nu-propriétaire, c’est-à-dire des enfants (sauf s’ils résultent de dommages causés par l’usufruitier). Citons à titre d’exemple le renouvellement des murs ou d'une toiture, l’installation ou la rénovation du chauffage central ou de l’électricité. Lorsque les parents souhaitent rénover une salle de bains ou une cuisine ou changer l’agencement de l’habitation, l’accord des enfants est donc nécessaire. Il est également préférable de garder cela à l’esprit si vous envisagez un achat scindé.

Souvent, les enfants ne disposent pas d’un capital suffisant pour financer l’usufruit. Pour qu’ils puissent malgré tout acheter l’usufruit, les parents leur donnent ce montant préalablement au compromis ou à l’acte. L’inconvénient est que cet argent disparaît alors du patrimoine des parents. Sauf cas très exceptionnels, la donation ne peut jamais être annulée.

Comment procéder à un achat scindé ?

Trois possibilités s’offrent à vous :

• Les enfants disposent de fonds propres pour acheter la nue-propriété. Pour éviter les droits de succession ultérieurs, ils devront pouvoir prouver, au décès des parents, qu’ils ont financé eux-mêmes la nue-propriété à l’époque et qu’il n’était pas question d’une libéralité couverte. Il convient de conserver soigneusement les extraits de compte.
• Les enfants et les parents possèdent un compte commun en usufruit/nue-prpriété. L’argent qui se trouve sur ce compte peut être utilisé pour financer le bien immobilier par le biais d’un achat scindé.
• Les enfants ne disposent pas des moyens nécessaires pour financer la nue-propriété. Dans ce cas, la solution réside dans une donation. Au moment du décès des parents, les enfants devront toutefois pouvoir prouver qu’ils avaient les moyens de financer la nue-propriété lors de l’achat. Ils ne doivent pas avoir épargné eux-mêmes ces moyens financiers, mais peuvent les avoir reçus par donation de leurs parents.

Comment éviter les problèmes avec le fisc ?

Pour éviter que le fisc remette ultérieurement en question la configuration utilisée et réclame des droits de succession aux enfants, il est important de procéder de manière raisonnée et de conserver soigneusement tous les documents. Gardez toujours à l’esprit que d’éventuels problèmes n’apparaîtront qu’au décès des parents. Quoi qu’il en soit, votre notaire pourra vous donner des conseils personnalisés à ce sujet. Pour éviter des problèmes avec le fisc, il y a lieu de tenir compte des éléments suivants : la clé de répartition, le timing d’une éventuelle donation et la preuve de celle-ci.

Clé de répartition entre usufruit et nue-propriété

Les enfants paient 5 euros pour la nue-propriété et les parents déboursent 399 995 euros pour l’usufruit ? Voilà qui déclenchera toutes les sonneries d’alarme. Votre notaire attirera votre attention sur le fait qu’il vaut mieux ne pas laisser au hasard le choix d’une clé de répartition entre l’usufruit et la nue-propriété. Pour déterminer la part de l’usufruitier et du nu-propriétaire dans le prix d’achat, il est important d’évaluer correctement l’usufruit.

Dans la pratique, on utilise souvent à cet effet les tables du Code civil, qui sont publiées chaque année au Moniteur belge. La valeur de l’usufruit est exprimée en pourcentage, compte tenu du taux d’intérêt, des tables de mortalité et du sexe. Les parents ont 90 ans ? Dans ce cas, leur part dans l’usufruit sera beaucoup plus faible que s’ils ont 40 ans. Le législateur part en effet du principe que les personnes âgées de 90 ans jouiront moins longtemps de l’habitation que celles de 40 ans.

Bon à savoir : l’utilisation des tables pour déterminer la clé de répartition est facultative. Par contre, la clé de répartition que vous choisissez doit être « économiquement justifiée ». Et cela peut évidemment être sujet à interprétation, contrairement aux tables du Code civil.

Timing de la donation éventuelle aux enfants

Deuxièmement, il convient aussi de tenir compte du timing. Dans la plupart des cas, les enfants paient la nue-propriété avec l’argent qu’ils reçoivent par donation de leurs parents. Le timing de cette donation a déjà fait couler beaucoup d’encre : ces dernières années, l’administration fiscale a régulièrement changé de point de vue sur ce qui est permis ou pas. Actuellement, les règles sont les suivantes :

• En Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne, lorsque le compromis prévoit le paiement d’une avance, la donation de l’intégralité du montant doit avoir lieu avant la signature du compromis.
• En Région flamande, la donation de la totalité du montant doit avoir lieu avant la signature de l’acte authentique d’achat. L’administration fiscale flamande n’exige donc pas que cela se fasse avant la signature du compromis, comme dans les deux autres régions. Selon certains spécialistes, le texte contenant l’avis de l’administration fiscale flamande est toutefois sujet à interprétation, de sorte que dans certains cas, les notaires conseillent tout de même de procéder à la donation avant la signature du compromis.

Preuve de la donation éventuelle aux enfants

Après l’achat, le fisc peut demander des preuves de la donation aux enfants. S’ils ne peuvent pas présenter de virements et de documents de donation, des droits de succession pourront toujours être prélevés.

Si les parents font une donation pour permettre aux enfants d’acheter la nue-propriété, ils peuvent procéder de deux manières :

• Par le biais d’un acte notarié, sur lequel des droits de donation sont dus (mais le risque de payer des droits de succession est alors évité).
• Par le biais d’un don bancaire non enregistré, sur lequel aucun droit de donation n’est dû (mais le risque de payer des droits de succession n’est pas évité).

Si la donation se fait par don bancaire, il faut prouver que celle-ci a eu lieu avant le compromis (Bruxelles et Wallonie) ou avant l’acte (Flandre). Dans le cas d’un acte notarié (ou d’un don bancaire enregistré), fournir cette preuve ne pose aucun problème. En cas de don bancaire non enregistré, vous devez conserver les extraits de compte avec le pacte adjoint envoyé par recommandé. Les enfants doivent conserver ces documents avec le plus grand soin, de sorte qu’en cas de décès des parents, toutes les preuves puissent être présentées au fisc.

Un achat scindé est-il également possible pour l’habitation familiale unique ?

Oui. Un achat scindé ne doit pas nécessairement être destiné à une deuxième habitation ou à un autre bien immobilier. Si l’on opte pour un achat scindé de l’habitation familiale unique, il est en tout cas important de prévoir dans l’acte un accroissement de l’usufruit au profit du conjoint survivant, de sorte que ce dernier puisse continuer à occuper/louer l’habitation sans être dérangé après le décès de sa moitié.

Un achat scindé est-il également possible pour des biens mobiliers, comme une œuvre d’art onéreuse ou une voiture ancêtre de luxe ? Et si oui, peut-il également se faire sans passer par un notaire ?

En principe oui, mais cela se fait très peu dans la pratique, selon le notaire Maarten Duytschaever. Un achat scindé de ce type ne doit pas se faire par l’intermédiaire d’un notaire étant donné qu’il ne s’agit pas d’une transaction portant sur un bien immobilier. Le notaire peut toutefois aider à rédiger les documents d’accompagnement (par exemple, si les parents donnent au préalable des fonds aux enfants pour permettre l’achat de la nue-propriété).

La donation d’une œuvre d’art ou d’un ancêtre avec réserve d’usufruit est plutôt à l’ordre du jour dans ce cas et devra alors se faire par acte notarié (vu la réserve d’usufruit, même s’il ne s’agit pas d’une transaction immobilière). Des droits de donation sont alors dus sur la valeur de la pleine propriété du bien donné.

Une acquisition scindée est-elle également possible avec des enfants mineurs ?

Oui, mais le juge de paix doit délivrer une autorisation pour l’achat de la nue-propriété par les enfants. Pour ce faire, les parents doivent rédiger une requête adressée au juge de paix. Le projet d’acte d’achat devra également être soumis au juge de paix.