Van bod tot compromis: deze fouten maakt u beter niet
Keytrade Bank
keytradebank.be
29 februari 2024
3 minuten te lezen
1. Een aanvaard bod is een bindend bod
De aankoop van een woning is pas bezegeld als koper, verkoper en notaris hun krabbel op de akte hebben gezet. In tegenstelling tot wat vaak aangenomen wordt, is dat he-le-maal niet zo. De deal is namelijk al beklonken zodra de verkoper uw bod aanvaardt.
Als u een bod uitbrengt, dan doet u dat beter doordacht. Eenmaal een bod aanvaard, is er nog moeilijk een weg terug. Als uw bod aanvaard is, en u komt uw engagement niet na, dan kan de verkoper eisen dat u de woning aan de geboden prijs koopt of een schadevergoeding betaalt. Het contractrecht bepaalt namelijk dat u gebonden bent als u een bod uitbrengt en als de verkoper het aanvaardt. Welke schadevergoeding de verkoper kan vragen ligt niet vast. 10 procent van de koopprijs is een wijdverspreide gewoonte, maar geen wettelijke regel.
Als het bod aanvaard wordt, en u wil er toch onderuit, dan zijn er wel nog uitwegen mogelijk. Als u geluk heeft, kan de verkoper ermee akkoord gaan dat er geen schadevergoeding verschuldigd is. Een piste die u ook kan bewandelen is dat u bij het uitbrengen van uw bod voldoende informatie ontvangen moest hebben om een doordacht bod uit te kunnen brengen. Als achteraf bijvoorbeeld blijkt dat er bouwinbreuken zijn gepleegd en dat u dat als koper niet vooraf wist, kan u op basis daarvan uw bod intrekken. Al kan dat natuurlijk ook in een welles-nietesspel ontaarden.
Zolang uw bod niet aanvaard is, kan u het wel te allen tijde intrekken. Als u een bod uitbrengt, moet u er ook bewust van zijn dat de verkoper uw bod pas na weken of zelfs maanden kan aanvaarden. U bent dan nog steeds gebonden aan het bod. Daarom is het altijd een goed idee om een einddatum aan uw bod te koppelen. Doet u dat niet, dan blijft uw bod voor onbepaalde tijd geldig.
U kan een bod op verschillende manieren communiceren: brief, e-mail, sms … Ook een mondeling bod is bindend, al heeft een schriftelijk bod natuurlijk een sterkere bewijskracht. U noteert in uw bod niet alleen de prijs, maar ook het adres, uw naam, de geldigheidsduur, opmerkingen en opschortende voorwaarden (bouwvergunningen, verkrijgen van hypothecaire lening …) de datum en liefst uw handtekening. Is uw bod aanvaard, vraag dan een schriftelijke bevestiging. Brengt u een bod uit via Biddit? Hou er dan rekening mee dat, zelfs als u niet als eerste winnaar uit de bus komt, uw bod tot 10 werkdagen na sluiting van de biedingsperiode geldig blijft in het geval de winnaar van de bieding de woning om een of andere reden toch niet kan kopen.
Goed om te weten: voor u een bod uitbrengt, kan u gedurende een bepaalde termijn een ‘aankoopoptie’ vragen. Als de verkoper hiermee akkoord gaat, dan mag hij de woning tijdens de afgesproken termijn aan niemand anders verkopen. In tegenstelling tot het bod verplicht zo’n aankoopoptie u niet de woning te kopen.
2. Ook al hoeft het niet: laat uw notaris de verkoopovereenkomst nalezen
Kreeg u het ja-woord van de verkoper? Dan wordt de deal verder gespecificeerd in een koop-verkoopovereenkomst of compromis. In het heetst van de biedstrijd kunnen zowel de koper als de verkoper de angst bekruipen dat de deal alsnog uit hun handen zal glippen … waardoor ze overhaast hun handtekening willen zetten onder het compromis.
Wettelijk gezien kunnen zowel de verkoper als koper het document opstellen en ondertekenen zonder er hun notaris bij te betrekken. Maar dat is ten zeerste af te raden. U heeft er alle belang bij het hoofd koel te houden, ook al moet u soms even wachten voordat de notaris de compromis kan nakijken. Het risico bestaat altijd dat u zaken over het hoofd ziet (bijvoorbeeld opschortende voorwaarden) of dat er wettelijke verplichtingen ontbreken. Om het geld hoeft u het overigens niet te doen: als u het compromis door uw notaris laat nakijken en u laat hem/haar later ook de akte verlijden, dan zal uw notaris niets aanrekenen voor het nazicht van het compromis.
Goed om weten: als u de verkoopovereenkomst ondertekent in een notariskantoor, geniet u als koper ook van een gratis verzekering ‘accidenteel overlijden’. Deze polis (onder voorwaarden) biedt bescherming in geval u vóór de ondertekening van de authentieke akte overlijdt door een ongeval. Erfgenamen zijn bij het overlijden van de koper immers verplicht om de verkoopovereenkomst over te nemen. Dankzij de verzekering recupereren de erfgenamen een deel van de verkoopprijs tot maximaal 250.000 euro.
3. Noteer eventuele gebreken, en vermeld ook als er geen gebreken zijn
De koop-verkoopovereenkomst is meestal een gestandaardiseerd document. Het staat u echter vrij om die aan te passen en aan te vullen. Zo kan het een goed idee zijn om eventuele gebreken op te nemen en te beschrijven in de overeenkomst, én kan het evengoed een slim idee zijn om te noteren dat alles in orde is. Op die manier bent u beschermd als er tussen de ondertekening van de compromis en het verlijden van de akte zaken zouden stukgaan. Bijvoorbeeld als de verkoper tijdens de verhuis per ongeluk schade toebrengt aan deuren of wanden.
4. Controleer alle wettelijke documenten
Bij een verkoop is het gebruikelijk dat u de wettelijke documenten kan inkijken, zoals het bodemattest, de eigendomstitel, het postinterventiedossier, het keuringsattest voor de elektriciteit en het EPC. Check of deze documenten aanwezig zijn en dat de geldigheidsduur niet verstreken is. Ontbreken bepaalde documenten, dan is het een must om dit te vermelden bij de opschortende voorwaarden.
5. Betaal niets ‘in het zwart’
Een envelopje onder tafel of een envelopje boven tafel als de notaris even bij het fotokopieerapparaat staat? Vroeger was dat geen uitzondering, vandaag wel. Soms snuffelen kopers en verkopers bij het tekenen van de compromis eens aan elkaar om te kijken of een deel ‘in het zwart’ vereffend kan worden. Op het eerste gezicht kan dat verleidelijk ogen, omdat u als koper op dat deel registratierechten en kosten ontduikt. Alleen: de fiscus heeft beter dan ooit een goed zicht op de waarde van een woning. Zodra de overeengekomen prijs iets te veel afwijkt van wat ‘normaal’ is, gaan er knipperlichten branden en riskeert u een fikse boete.
