Wat met de woning bij een relatiebreuk? Verkopen, verhuren of uitkopen?

Getrouwd of niet: koppels gaan vandaag sneller uiteen dan vroeger. Een relatiebreuk komt helaas niet alleen met emoties, maar ook met een waslijst aan praktische zaken om te regelen. Zoals een keuze maken over de woning waarin jullie verblijven. Er zijn verschillende pistes mogelijk.

> Huurwoning

Bij een huurwoning kan het huurcontract worden opgezegd (let op voor de opzegtermijn en opzegvergoeding), of overgenomen door een van de partijen. In dat laatste geval dient een nieuw huurcontract opgemaakt te worden, moet de vertrekkende partner uit het huurcontract geschrapt worden, of volstaat het om een bijlage toe te voegen aan het contract. (PS : eventuele huurwaarborg moet vrijgegeven worden en nieuwe huurwaarborg moet opnieuw gesteld worden door de overnemende partij).

Wettelijke samenwonende of getrouwde koppels worden automatisch samen als huurder beschouwd, ongeacht of het huurcontract maar door één persoon ondertekend werd of dateert van voor hun verbintenis als koppel. Voor een koppel dat feitelijk samenwoont, heeft alleen de partner die het huurcontract tekende rechten en plichten tegenover de verhuurder.

> Koopwoning

De zaken worden complexer wanneer het om een koopwoning gaat. Er zijn vier mogelijke scenario’s.

1. Verkopen

Een van de meest voorkomende oplossingen bij een relatiebreuk is de gezamenlijke woning te verkopen. Dit kan een duidelijke en eerlijke manier zijn om de koek te verdelen, vooral als jullie het eens zijn en geen van beiden de woning wil of kan overnemen. Het verkoopproces kan echter enige tijd in beslag nemen en er zijn verschillende stappen te volgen.

Allereerst moeten jullie akkoord gaan met de verkoop, de timing en de prijs waarvoor het huis op de markt wordt gebracht. Daarnaast zijn er nog andere knopen door te hakken: verkopen jullie het in de huidige staat, of knappen jullie het eerst op om een betere prijs te bedingen? Verkopen jullie zelf, schakelen jullie een makelaar in of gaan jullie voor een openbare verkoop (bijvoorbeeld met Biddit)? Wie regelt het papierwerk, wie praat met geïnteresseerde kopers en wie coördineert met de notaris …? Tijdens deze fase is het belangrijk om te communiceren en beslissingen gezamenlijk te nemen om spanningen te vermijden.

Na de verkoop van de woning wordt de opbrengst, na aftrek van eventuele openstaande hypotheek, belastingen, wederbeleggingsvergoeding handlichtingskosten, belastingen en verkoopkosten, verdeeld tussen jullie beiden. Deze verdeling kan recht evenredig zijn met de aanvankelijke investering, zoals contractueel vastgelegd volgens de eigendomsrechten. Jullie kunnen ook akkoord gaan om de verdeling niet evenredig te maken; bijvoorbeeld omdat de ene ex-partner een renovatie in zijn eentje betaalde.

2. De ex-partner uitkopen

Een andere oplossing is dat een van jullie de gezamenlijke woning overneemt door de ander uit te kopen. Dit scenario kan aantrekkelijk zijn als een van jullie een sterke band met de woning heeft, of als het praktisch gezien de beste optie is, bijvoorbeeld wanneer er kinderen betrokken zijn en het wenselijk is om hen in hun vertrouwde omgeving te laten wonen. Een uitkoopregeling kan echter complex en financieel uitdagend zijn, en er hangt ook een fiscaal staartje aan vast. Enkele aspecten om te overwegen:

• Bepalen van de waarde van de woning

Voordat een uitkoop plaatsvindt, moet eerst de huidige marktwaarde van de woning worden vastgesteld. Dit kan best door een onafhankelijke taxateur of expert. Het is cruciaal om een objectieve en nauwkeurige schatting te krijgen om toekomstige geschillen te vermijden. De actuele marktwaarde bepaalt mee het bedrag dat de overnemende partner aan de andere moet betalen om diens aandeel in de woning te verwerven.

• Berekening van de uitkoopsom

De uitkoopsom is in principe de helft van de actuele waarde van de woning, tenzij anders contractueel vastgelegd. Het is belangrijk om eerst na te gaan hoeveel elk heeft ingebracht. Misschien heeft één van jullie een hoger bedrag bijgedragen in de aankoop? Of misschien heeft één van jullie bepaalde renovatiewerken alleen bekostigd? Dit zijn allemaal zaken die mee verrekend kunnen worden.

• Hypothecaire lening en financiering

Aan een koopwoning hangt vaak een hypothecaire lening vast. De ex-partner die de woning overneemt, dient ook die last in zijn eentje over te nemen. Hij moet dus niet alleen de financiële middelen hebben om de andere partner uit te kopen. Hij moet daarnaast de hypotheeklasten op zich nemen.

Wanneer een van jullie de woning en het hypothecaire krediet overneemt, moet er een ‘ontslag hoofdelijkheid’ of ‘desolidarisatie’ aangevraagd worden bij de kredietgever. De ex-partner die uit het woonkrediet wordt geschrapt, is dan niet langer aansprakelijk of verantwoordelijk om de schuld af te lossen.

De bank moet er natuurlijk wel mee akkoord gaan dat één ex-partner de lening voortaan volledig zelf terugbetaalt. De bank zal dus eerst opnieuw beoordelen of de overnemende partner genoeg financiële draagkracht heeft om de lening alleen te dragen. Oordeelt de bank dat dit krap is, dan kan ze voorstellen om de lening te herschikken, zodat die op langere termijn terugbetaald wordt (evenwel niet tegen de initiële rentevoet maar aan de actuele geldende rentevoet). Een alternatief is om een nieuwe lening af te sluiten.

Is ook dat niet mogelijk, dan zal de bank jullie beiden hoofdelijk aansprakelijk houden en de desolidarisatie weigeren. Anders gezegd: jullie blijven dan gewoon samen verder verantwoordelijk om het woonkrediet af te lossen. Jullie kunnen dan overeenkomen om de woning alsnog te verkopen, of een andere piste te bewandelen (bijv. één van beiden blijft er wonen en betaalt huur aan de ander).

• Ook de fiscus komt langs

Wordt een ex-partner volledig eigenaar van de woning, dan is er verdeelrecht verschuldigd. Doordat het verdeelrecht meestal verschuldigd is na een pijnlijke gebeurtenis, wordt het ook wel ‘miserietaks’ genoemd. Het is een belasting die u moet betalen wanneer u uw partner wil uitkopen. Het is in principe degene die de woning overkoopt die het verdeelrecht bekostigt. In Vlaanderen bedraagt het verdeelrecht 2,5% (of 1% voor ex-gehuwden en ex-wettelijk samenwonenden die minstens een jaar samenwoonden).

De belasting geldt op overeengekomen waarde van de woning (de zogenaamde ‘pro fisco’ waarde), en dus niet de originele aankoopprijs. De ex-partner die de andere uitkoopt, betaalt deze belasting dus helaas ook op zijn of haar “eigen deel” dat hij al bezat. In Wallonië en Brussel bedraagt het verdeelrecht 1%.

• Notariskosten

De overdracht is pas geldig en definitief na het tekenen van de notariële akte, waarin de toebedeling van de woning is geregeld. Het ereloon van de notaris wordt berekend op de helft van de waarde van de woning.

• Als beiden de woning willen overnemen …

Complexer wordt het als jullie elkaar willen uitkopen. Komen jullie niet tot een akkoord, dan zal de rechtbank de knoop doorhakken. De rechter zal daarbij alle argumenten in de weegschaal leggen. Stel dat u uw beroepspraktijk in de woning heeft, dan zou dat in uw voordeel kunnen spelen. Stel dat uw ex-partner de meeste tijd met de kinderen zal doorbrengen, dan kan dat in zijn/haar voordeel spelen.

3. Verhuren

Na een relatiebreuk is het verhuren van de gezamenlijke woning ook een te overwegen optie. Dit kan een tijdelijke oplossing zijn als jullie niet meteen willen of kunnen beslissen over verkoop of uitkoop, of in een slabakkende vastgoedmarkt zitten. Verhuren kan helpen om de hypotheeklasten te dekken en tegelijkertijd de tijd te bieden om een weloverwogen beslissing te nemen over de lange termijn.

Verhuren vereist echter ook zorgvuldige overwegingen en afspraken. Jullie moeten beslissen wie de verhuur regelt, hoe de huurinkomsten worden verdeeld en wat te doen in geval van onderhoudsproblemen of wanbetalingen door huurders.

4. De woning in onverdeeldheid houden

Een vierde optie is de woning in onverdeeldheid houden. Dit betekent dat jullie beiden gezamenlijk eigenaar blijven van de woning, zonder deze op te splitsen of te verkopen. Dit kan bijvoorbeeld werken als jullie elk een beroepsactiviteit in de woning willen voortzetten. Of als jullie willen dat de kinderen in het huis blijven wonen en bijvoorbeeld om de week afwisselend de woning betrekken. De kinderen kunnen dan in hun vertrouwde omgeving blijven wonen, wat stabiliteit kan bieden tijdens de overgangsperiode na een relatiebreuk. Door de woning in onverdeeldheid te houden, behouden jullie de flexibiliteit om later een beslissing te nemen, bijvoorbeeld wanneer de vastgoedmarkt gunstiger is of als jullie financiële situatie is verbeterd.

Het is verstandig om juridische en notariële ondersteuning te zoeken bij het opstellen van de afspraken omtrent onverdeeldheid. Een notaris kan helpen om de eigendomsverhouding duidelijk vast te leggen en ervoor te zorgen dat alle afspraken rechtsgeldig en afdwingbaar zijn. Dit kan toekomstige conflicten en onzekerheden minimaliseren.

Op zoek naar een (aangepast) woonkrediet?

Simuleer gratis en vrijblijvend uw woonkrediet