Alles wat u moet weten over het postinterventiedossier

1. Wat is het postinterventiedossier?

Het postinterventiedossier, beter bekend als het PID, is een document dat in ons land essentieel is bij de verkoop van een onroerend goed. Het heeft een dubbel doel: enerzijds biedt het dossier een gedetailleerd overzicht van de structuur van een gebouw en van alle technische specificaties en werken die zijn uitgevoerd. Anderzijds dient het als een soort veiligheidsgids voor toekomstige eigenaars, zodat zij exact weten waar leidingen, bekabelingen en andere cruciale infrastructuren zich bevinden.

2. Waarom is een PID belangrijk?

Het PID is meer dan alleen een administratieve verplichting; het is een preventieve maatregel die risico's als schade, ongevallen en aansprakelijkheden kan minimaliseren. In een wereld waar technologie en constructiemethodes constant evolueren, kan zelfs een kleine onwetendheid zware gevolgen hebben. Denk maar aan de risico's van het doorboren van een verborgen gasleiding of het slopen van een steunmuur: dit kan niet alleen materiële schade veroorzaken, maar ook levensgevaarlijke situaties. Het PID helpt dergelijke risico's te beperken door alle relevante informatie transparant te maken. Een PID is meer dan een blauwdruk van een gebouw. Het is een levend document dat een waardevol overzicht biedt van eerdere interventies. Denk aan vervangingen van cruciale elementen zoals de centrale verwarming, het dak of de riolering. Dit overzicht kan uitermate handig zijn voor toekomstige onderhouds- of renovatiewerken. Het kan de koper ook helpen om prioriteiten te stellen en effectief budget toe te wijzen.

3. Wat bevat een postinterventiedossier?

Een volledig PID bevat een schat aan informatie, waaronder:

• Plannen en plattegronden van elke verdieping
• Locaties van rioleringen, water-, gas-, en elektriciteitsleidingen en aanduiding van verborgen gevaren
• Overzicht van gebruikte materialen en hun kwaliteit
• Gegevens over eventuele verbouwingen, renovaties of uitbreidingen (omschrijving van de werken, foto’s voor en na de werken …)
• Informatie over geïnstalleerde systemen zoals verwarming, ventilatie en airconditioning
• Veiligheidsinstructies en -protocollen
• Contactinformatie van aannemers, architecten en andere betrokken partijen
• Facturen van de uitgevoerde werken en garantiebewijzen
• Instructies voor onderhoud, herstellingen en verbouwingen

4. Wanneer is een PID verplicht?

Bij de verkoop van een woning, appartement of bouwplaats in België:

• waarvan de bouw begonnen is na 1 mei 2001,
• of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meer aannemers.

5. Wie is verantwoordelijk voor het postinterventiedossier?

De verantwoordelijkheid voor het opstellen en up-to-date houden van het PID ligt bij de veiligheidscoördinator. Op werven met slechts één aannemer is het de bouwheer-eigenaar zelf of een door de bouwheer-eigenaar aangestelde derde die het postinterventiedossier opstelt. Ook wanneer de eigenaar zelf werken uitvoert, blijft hij verantwoordelijk voor het opstellen of bijwerken van het PID. Bij een verkoop moet de eigenaar het PID overhandigen aan de koper. Het is dus in ieders belang dat het document zorgvuldig wordt bijgewerkt. Bij appartementen en andere bouwwerken in mede-eigendom kan het PID worden opgesplitst in verschillende delen. Dit kan echter tot complexe toestanden leiden wanneer elke individuele eigenaar zich moet bezighouden met de gemeenschappelijke delen (trappenhuis, liften, opslagruimtes en andere gemeenschappelijke delen). Daarom voorziet de wet ook in de mogelijkheid om voor de gemeenschappelijke delen het PID toe te vertrouwen aan de syndicus van het gebouw.

6. Hoe gedetailleerd moet een PID zijn als u het zelf opstelt?

Als u zelf aanpassingen aan uw woning doet, dan volstaat in principe een vereenvoudigd PID. Daarin moet u minstens volgende zaken opnemen: gegevens over de structuur van het gebouw, een overzicht van de mogelijke verborgen gevaren, de plannen van de verbouwingen en een lijst van de gebruikte materialen. Simpelweg wat schetsen en notities neerkrabbelen, volstaat dus niet. Hoewel de verleiding groot kan zijn om deze taak over te slaan of te overhaasten, kan een slordig of incompleet PID problemen veroorzaken bij een verkoop. Enkele tips:

• Documenteer vanaf de eerste dag: noteer vanaf de eerste dag van uw project alle relevante details, van gebruikte materialen tot het soort bevestigingen dat is gebruikt.
• Fotografeer de voortgang: maak regelmatig foto's van de werken, vooral bij belangrijke stappen zoals de installatie van leidingen of elektriciteit. Dit zal niet alleen nuttig zijn voor het PID maar kan ook van onschatbare waarde zijn bij toekomstige renovaties of herstellingen.
• Update bij elke wijziging: elke keer dat u een wijziging in het huis aanbrengt, moet het PID worden bijgewerkt.

7. Waar bewaart u een PID best?

Bouwplannen, garantiebewijzen, facturen en andere documenten riskeren om met de jaren verloren te gaan. Dit kan u vermijden door ze digitaal te archiveren, bijvoorbeeld in de cloud (Google Drive, Dropbox, OneDrive ...) of in een digitale kluis zoals Izimi. Zo raken ze wellicht minder snel zoek. Als u ze online bewaart, kan u ze ook makkelijk online delen met derden als dat nodig is.

8. Wat als er geen postinterventiedossier is?

Is het PID zoek geraakt of is er geen PID voor werken waarvoor er een vereist is, dan moet de verkoper op eigen kosten een dossier (laten) samenstellen, ten laatste tegen het verlijden van de akte. Bij de verkoop kan eventueel ook afgesproken worden dat het PID nog (voor zover dat mogelijk is) retroactief opgemaakt wordt. In dat geval kan de notaris een deel van de verkoopsom op een geblokkeerde rekening plaatsen, en die som pas vrijgeven bij de overdracht van het PIB. Technisch gezien is een verkoop ook zonder PID rechtsgeldig. Echter, dit leidt vaak tot discussies. Zonder een PID kan de nieuwe eigenaar later voor onaangename verrassingen komen te staan, mocht er nog aan het gebouw gewerkt moeten worden. Om die reden verzoeken kopers vaak dat er in de verkoopovereenkomst wordt opgenomen dat de verkoper aansprakelijk is voor eventuele toekomstige problemen gerelateerd aan het ontbreken van een PID. Als verkoper wil u deze onzekerheid uiteraard vermijden, en doet u er dus best aan om een PID te hebben tegen het verlijden van de akte. Bij het ontbreken van een PID kan de koper juridische stappen ondernemen om alsnog een PID te verkrijgen.

Is er geen PID omdat de woning voor mei 2001 is gebouwd, of als er nadien geen werken zijn uitgevoerd? Dan kan u als verkoper deze passage laten toevoegen aan de akte: “Op vraag van de kopende partij of er voor de eigendom een postinterventiedossier werd opgesteld, antwoordt de verkopende partij ontkennend en bevestigt zij dat er aan deze eigendom sinds 1 mei 2001 geen werken werden uitgevoerd door één of meerdere aannemers waarvoor een postinterventiedossier diende te worden opgesteld.” Op die manier kan u als verkoper potentiële discussies vermijden.