Huurinkomsten en belastingen: wat elke verhuurder moet weten

Met de huidige krappe huurmarkt kan het een idee zijn om vastgoed te kopen en vervolgens te verhuren. Hoe de huurinkomsten als particulier worden belast, hangt sterk af van de situatie. Let er ook op dat de fiscale spelregels kunnen veranderen.

In België worden particuliere huurinkomsten in de personenbelasting belast als onroerende inkomsten. Opvallend: u wordt meestal niet rechtstreeks op de ontvangen huur belast, althans niet als u een woning verhuurt voor privégebruik. In plaats daarvan hanteert de fiscus het kadastraal inkomen (KI) van het pand als basis. Het KI is een fictief jaarlijks netto-huurbedrag dat de overheid toekent (gebaseerd op waarden uit 1975). Dit wordt jaarlijks geïndexeerd en vervolgens verhoogd met 40% om het belastbaar onroerend inkomen te bekomen.

Voorbeeld: verhuur voor privégebruik

Stel, u bezit een appartement met een ongeïndexeerd KI van 800 euro en verhuurt dit aan een particulier voor 650 euro per maand (7.800 euro per jaar). Omdat de huurder het pand uitsluitend privé gebruikt, hoeft u de eigenlijke huur niet aan te geven. U vermeldt in uw aangifte enkel het KI. Het belastbaar inkomen wordt dan als volgt berekend:

800 × indexering (2024*: 2,1763) × 1,40 = 2.437,46 euro. Dit bedrag wordt bij uw andere inkomsten geteld en belast aan de progressieve tarieven. Dit is aanzienlijk lager dan belasting op de werkelijke huurinkomsten (7.800 euro) zou zijn – een bewuste keuze van de wetgever om particuliere verhuur te stimuleren.

* De indexatiecoëfficiënt voor 2025 bedraagt 2,2446

Goed om te weten: bezit u een tweede verblijf dat u niet verhuurt, dan betaalt u eigenlijk dezelfde belasting. Ook dan geeft u jaarlijks het (geïndexeerd en met 40% verhoogd) KI aan, zelfs als er geen huurinkomsten zijn. Voor uw eigen gezinswoning geldt een uitzondering: daarvoor is het KI in de personenbelasting vrijgesteld, behalve voor het deel of de periode dat u uw eigen woning verhuurt (bijvoorbeeld via Airbnb). In dat laatste geval moet u naar rato van de verhuurde dagen het KI aangeven. Lees ook: Een woning kopen om te verhuren: een slimme investering?

Privéverhuur vs. professionele verhuur: groot verschil

De fiscale behandeling verandert zodra de huurder het pand gebruikt voor beroepsdoeleinden. Verhuurt u aan een vennootschap of iemand die het pand beroepsmatig gebruikt (bv. een kantoor of een woning die deels als praktijk dient), dan belast de fiscus wel de werkelijke huurinkomsten (na kosten). Die omvatten niet alleen de huurprijs, maar ook eventuele huurvoordelen zoals onderhouds- en herstellingskosten die normaal door de verhuurder worden gedragen, maar aan de huurder worden doorgerekend.

Concreet wordt het netto-huurbedrag als volgt belast: de ontvangen bruto huur min een forfaitaire kostenaftrek van 40%. Dit kostenforfait dekt onderhoud, herstellingen, enz., en bedraagt 40% voor gebouwen. Echter, om misbruik te voorkomen, is die forfaitaire kostenaftrek begrensd: ze kan maximum gelijk zijn aan 2/3 van het gerevaloriseerd KI (het KI × een wettelijke revalorisatiecoëfficiënt). Deze limiet vermijdt dat bv. een zaakvoerder zichzelf een extreem hoge huur betaalt via zijn vennootschap om belastingen te ontwijken.

Voorbeeld: verhuur voor professioneel gebruik

We nemen hetzelfde appartement van hierboven (KI 800 euro en huur 7.800 euro/jaar), maar nu verhuurt u het aan een bedrijf of een zelfstandige die het als kantoor gebruikt. U wordt belast op de netto huur.

Bruto huur 7.800 euro - 40% forfaitkosten (3.120 euro) = 4.680 euro netto.

Dit ligt boven het minimum (geïndexeerd KI × 1,4 was 2.437,46 euro), dus hier is 4.680 euro het belastbaar onroerend inkomen. Verhuurt u aan een professionele huurder, dan kunt u overwegen dit verschil te compenseren in de huurprijs. Veel verhuurders bepalen een hogere huur voor een handelspand of kantoorhuur net om die zwaardere belasting te dragen.

Gemengd gebruik

Soms verhuurt iemand een pand deels privé, deels voor zijn beroep (bv. een woonhuis waarvan één kamer als kantoor of praktijk wordt gebruikt). In zo’n gemengde huur moet u de opsplitsing maken tussen het privé- en beroepsgedeelte. Best laat u die opsplitsing expliciet vermelden in het huurcontract (bv. 60% beroepsmatig, 40% privé). In de aangifte zult u voor het privégedeelte belasting betalen op basis van het overeenkomstige deel van het KI, en voor het beroepsgedeelte op de netto huur daarvan.

Voorbeeld: verhuur voor gemengd gebruik

U verhuurt een huis (KI 800 euro) waarvan de huurder 60% beroeps en 40% privé gebruikt, voor 650 euro/maand. In het contract is dit opgesplitst. Uw belastbaar inkomen =

• 40% privégedeelte → 800 euro × 40% x index 2,1763 × 1,4 = 974,98 euro (privédeel)
• 60% beroepsgedeelte → (7.800 euro × 60%) – forfait (40% van 4.680 euro) = 2.808 euro netto beroepsdeel

Samen is dat 3.782,98 euro.

Wat als u een gemeubelde woning verhuurt?

Verhuurt u een gemeubelde woning, dan krijgt u twee soorten inkomsten: onroerend (het gebruik van het pand) en roerend (het gebruik van de meubels). Het roerende gedeelte van de huur moet u apart aangeven. Standaard wordt 40% van de totale huurprijs als ‘meubelverhuur’ beschouwd (tenzij u in het contract een andere redelijke verdeling opneemt). Op dat roerende deel mag u 50% forfaitaire kosten aftrekken en het saldo wordt belast tegen 30% roerende voorheffing. In de praktijk komt dit neer op 15% effectieve belasting op de volledige huur voor het gemeubelde luik. Dit is relatief gunstig. Het onroerende deel blijft volgens KI belast als het pand privé bewoond wordt door de huurder. Gemeubeld verhuren brengt dus meestal iets meer belasting met zich mee dan ongemeubileerd, maar het kan ook een hogere huurprijs rechtvaardigen.

Wanneer wordt u een professionele verhuurder?

Normaal worden onroerende huurinkomsten voor particulieren volgens bovenstaande regels belast. De fiscus kan echter ingrijpen als u op een georganiseerde schaal verhuurt, bijvoorbeeld meerdere panden beheert met duidelijk winststreven, extra diensten aanbiedt, personeel inzet, etc. In dat geval kunnen uw huurinkomsten worden geherkwalificeerd tot beroepsinkomsten.

In dat geval verandert het fiscale plaatje drastisch: alle huuropbrengsten worden dan bij uw andere beroepsinkomsten geteld en aan de normale progressieve tarieven belast (tot 50%). U mag in dat geval wel alle werkelijke kosten aftrekken (onderhoud, verzekeringen, onroerende voorheffing, enz.) zodat u enkel op de winst belast wordt. Maar u moet zich wel als zelfstandige aansluiten bij een sociaal verzekeringsfonds, met trimestriële sociale bijdragen als gevolg. Vaak zal deze herkwalificatie voor de verhuurder nadelig zijn, vanwege de hoge belastingdruk en sociale bijdragen.

Gelukkig gebeurt dit niet zomaar: het bezit van meerdere panden op zich is niet voldoende om u als professional te bestempelen. De fiscus kijkt naar factoren als het aantal verhuurde eigendommen, de samenhang en omvang ervan, hoeveel tijd en organisatie erin kruipt, en of u bijvoorbeeld bijkomende diensten levert. De fiscus zal wellicht geen vragen stellen als u twee garageboxen met eigen middelen aankocht om ze te verhuren. Anders wordt het als u 14 appartementen kocht om te verhuren, een reeks leningen aanging en zelf alle administratie doet. Het is sowieso sterk aan te raden om een fiscalist of vastgoedexpert te raadplegen als u meerdere panden wil kopen om te verhuren.

Hoe lang blijven deze spelregels nog bestaan?

De Belgische fiscaliteit op huurinkomsten staat mogelijk voor grote veranderingen. Het huidige systeem met het verouderde kadastraal inkomen ligt onder vuur. Er gaan al langer stemmen op om reële huurinkomsten te belasten in plaats van fictieve KI’s, om zo grote verschillen tussen oude en nieuwe panden weg te werken en meer inkomsten te genereren voor de schatkist.

Zo’n hervorming zou voor heel wat verhuurders betekenen dat hun belastingfactuur stijgt. Berekeningen van belangenorganisaties toonden aan dat een belasting op reële huur aan 25% overeenkomt met ongeveer één maand huurinkomsten per jaar extra afstaan. Het is dan ook te verwachten dat verhuurders bij invoering de huren zouden trachten te verhogen of dat sommigen hun vastgoed te koop zullen zetten. Dit kan de huurmarkt beïnvloeden.

Vastgoed op het oog?

Doe een gratis en vrijblijvende simulatie voor uw woonkrediet