Ook een tweede baksteen in de maag?

Een appartement in De Panne, een studio in Leuven of een chalet in de Ardennen. Veel landgenoten hebben naast een eerste ook een tweede woning. Wellicht zijn er dat meer dan 400.000. Hoeveel exact weet niemand. Studies hierover zijn vaak gebaseerd op enquêtes of ruwe schattingen.

Dat Belgen vastgoedkampioenen zijn, hoeft niet te verwonderen. Want of de economie nu kwakkelt of niet: in vastgoed investeren blijft onze nationale sport. Fiscaal gezien zit u hier bovendien comfortabel. De overheid beloont u met allerhande voordelen als u in vastgoed investeert. En als u uw tweede woning in België verhuurt aan particulieren, betaalt u geen belastingen op de werkelijke huurinkomsten. Een unicum.

De markt van tweede verblijven verkeert dan ook in topvorm. Eén op de vier hypothecaire leningen die in 2018 in België werd afgesloten, diende voor de aankoop van een tweede verblijf. In 2017 was dit nog één op de vijf. Verschillende factoren hebben de trend de jongste jaren nog versterkt: het lage rendement op spaarrekeningen en de extreem lage rente voor hypothecaire leningen. Maar ook de volatiliteit op de beursvloer die in 2018 terugkwam stuurt sommige beleggers richting vastgoed. Want hoewel vastgoed zeker niet risicoloos is, boezemt de baksteen veel Belgen een sterk vertrouwen in.

Om de aankoop van een tweede woning in België te bekostigen, zijn er grofweg 3 mogelijkheden:

1. Spaargeld

Als u een heel ruime spaarreserve heeft, dan kunt u een deel van die reserve aanspreken. Het geld dat u op de bank parkeert, levert al jaren weinig op. Door het beleid van de Europese Centrale Bank zal daar de komende jaren waarschijnlijk geen of weinig verandering in komen.

Voordat u uw spaargeld aanspreekt, brengt u eerst grondig in kaart hoeveel reserve u best aanhoudt. Heeft u alle aankoopkosten voor het tweede verblijf ingecalculeerd (erelonen, registratierechten, …) en alle toekomstige kosten (verbouwingen, verzekeringen, belastingen, …)? Zal u de woning verhuren, of zelf gebruiken? En houdt u voldoende geld opzij voor onverwachte tegenslagen? Zeker als u straks niet langer één maar twee woningen bezit, is een grotere spaarbuffer aan te raden. Dat komt omdat er steeds kosten zijn om vastgoed te onderhouden en omdat de kans op onvoorziene uitgaven ook stijgt als u twee woningen heeft.

Maar ook uw persoonlijke en gezinssituatie bepaalt hoeveel reserve u best aanhoudt. Heeft u (studerende) kinderen of niet? Bent u 28 of 88 jaar? Bent u alleenstaand of niet? Tot slot telt ook uw gemoedsrust: de ene gaat fluitend door het leven met één maandloon spaarreserve, de andere slaapt pas goed bij een spaarreserve van 100 maandlonen.

‘Experts’ raden meestal een spaarbuffer aan van 3 tot 6 netto maandlonen. Maar op dit terrein bent u vooral zelf de expert. Als u graag een berekening maakt: dat kan op de site van het onafhankelijk voorlichtingsinstituut Nibud. Hoewel de berekening is afgestemd op Nederlanders, krijgt u toch al een eerste indicatie van uw ‘ideale’ buffer. 

2. Beleggingen

Beleggen doet u voor de lange termijn. Door vroegtijdig met uw belegd kapitaal uit te stappen en eventueel jaren later met een klein kapitaal te herbeginnen, zal uw verwacht rendement op lange termijn fors lager liggen.

Denkt u eraan om een tweede woning te kopen? Dan is het een goed moment om de samenstelling van uw portefeuille te bekijken. Door de aankoop van een tweede woning zal uw financieel plaatje er straks anders uitzien, en wil u misschien (eventueel tijdelijk) wat risico afbouwen in uw beleggingen. Bijvoorbeeld door meer defensief georiënteerde beleggingen aan te houden. Of door te kiezen voor beleggingsfondsen die in een extra inkomen kunnen voorzien door geregeld een dividend uit te keren. 

3. Hypothecaire lening

De waarde van vastgoed (in België althans) stijgt al decennia. Volgens de jongste cijfers van Statbel (eerste kwartaal 2019) werden vrijstaande woningen het voorbije jaar alleen al 5,4% duurder en appartementen 2,8%. Omdat de rente wellicht nog jaren laag blijft, zit de kans er in dat vastgoedprijzen nog meer zullen stijgen. Het kan vandaag dan ook een geknipt moment zijn om een tweede woning aan te kopen.

Door een hypothecaire lening te kiezen, behoudt u de financiële zekerheid van uw spaarbuffer én het potentieel rendement van uw beleggingen. U spreidt de aankoopkosten, geniet vandaag nog steeds van lage rentetarieven én u kan er ook een fiscaal voordeel mee doen. Een lening voor een tweede woning geeft geen recht op de Vlaamse woonbonus, maar wel op een federaal belastingvoordeel.

Voor een tweede woning mag u de intresten aftrekken ten belope van uw onroerend (kadastraal) inkomen. Daardoor werkt u die laatste weg, wat een besparing tegen de hoogste schijf van uw inkomen opbrengt. Bij een tweede woning wordt dat aantrekkelijk omdat de fiscus hiervoor het kadastraal inkomen in de belastingaangifte met 40% verhoogt.

De kapitaalaflossingen en de premie voor een eventuele schuldsaldoverzekering kunnen u een vermindering voor langetermijnsparen opleveren van 30% op een bedrag van maximaal 2.350 euro (aanslagjaar 2019). Dat kan dus tot 705 euro per jaar opleveren. U mag daarvoor in 2019 het kapitaal meerekenen dat u afbetaalt op de eerste schijf van 78.440 euro van uw lening. Dit fiscaal voordeel geldt per persoon. Een koppel heeft dus tweemaal recht op de korf van 2.350 euro aftrekbare kosten. Let wel: zolang u uw oude lening voor uw eerste woning aangeeft, zal u met de kapitaalaflossingen van de lening voor uw tweede verblijf wellicht geen belastingvoordeel genieten, omdat de ‘fiscale korf’ waarschijnlijk nog gevuld is met de uitgaven voor uw eerste woning.