Hypothecaire lening zonder eigen inbreng: optie of illusie?

Een eigen woning betalen zonder hypothecaire lening is helaas enkel iets voor de happy few. Maar kunt u zomaar dergelijke lening bij de bank aangaan? Of u een ja of nee mag verwachten van de bankier tegenover u hangt af van meerdere factoren. Eén van die belangrijke factoren met het oog op een hypothecaire lening is de eigen inbreng waarover u beschikt. Hoe zeer weegt dit gevraagde aandeel anno 2024 door?

Hypothecaire lening vs. eigen inbreng: onlosmakelijk verbonden

Een hypothecaire lening is een lening die u afsluit om een onroerend goed, zoals een huis of appartement, te bouwen, te kopen of te renoveren.

De eigen inbreng is het bedrag dat u ter beschikking heeft om te investeren in uw toekomstige woning. Enerzijds om de aankoopprijs van de woning maximaal te bekostigen, anderzijds om bijkomende kosten te dekken. Denk maar aan registratierechten, notariskosten, dossierkosten, enzovoort (zie verder).

Hoe groter dat bedrag, hoe meer kans u maakt om een hypothecaire lening te verkrijgen. U geeft namelijk het signaal aan de bank dat u over best wat financiële middelen beschikt. De bank zou dus kunnen redeneren dat u minder financiële risico’s voor hen inhoudt. Om het in bankierstermen te vertalen: qua terugbetalingscapaciteit staat u er goed voor.

Kort samengevat, een aanzienlijke eigen inbrengt creëert extra vertrouwen bij de bank in kwestie.

Een bank kan meerdere factoren mee in rekening nemen bij het al dan niet toekennen van een hypothecaire lening. Mogelijke renovatiekosten zijn hier een voorbeeld van.

Hoeveel eigen inbreng is vereist bij een hypothecaire lening?

Toegegeven, een moeilijke vraag om te beantwoorden. Een standaardregel bestaat namelijk niet. Vandaag is het zo dat de Nationale Bank van België bepaald heeft dat een bank in principe nog maximum 90% van de aankoopprijs van de woning mag ontlenen. Zelf dient u dus minstens 10% in te brengen. Dit is zo voor woningen die bestemd zijn voor eigen bewoning. Op een bedrag van 350.000 euro zou dat dus 35.000 euro zijn. Maar ook 20% - of 70.000 euro in dit geval – zou best mogelijk kunnen zijn. Een enorm verschil dat plots heel wat minder opties biedt. Die 20% is bijvoorbeeld ook het minimum eigen aandeel voor een woning die u zou aankopen om weer verder te verhuren.

Is het dan helemaal onmogelijk om vandaag nog voor de volle 100% te lenen bij een bank? Niet helemaal, al is de kans veel kleiner dan vroeger, omwille van de strengere voorwaarden vanuit de Nationale Bank sinds 2020. Toch hangt alles af van het beleid van de bank in combinatie met de financiële garanties die u hiertegenover kunt stellen. Hoe minder risico’s de bank hoeft te nemen, hoe meer er mogelijk is voor de ontlener.

Wat geeft een rood of groen licht bij de bank?

• Een heel belangrijke factor voor de bank om de eigen inbreng af te bakenen, is in de eerste plaats het type project waarin u wilt investeren. Bij welk soort van investeringen zal de bank een extra keertje nadenken?
• Woningen met een duurder dan gemiddeld prijskaartje
• De bouw van een volledig nieuwe woning
• De grootte van de renovatiewerken: moet u een verplicht energielabel behalen en kunt u dit wel bekostigen naast de kosten voor de aankoop van uw woning?
• Investeringsvastgoed, dat over het algemeen als risicovoller beschouwd wordt

Zowel de geschatte kost van uw woonproject als de eventuele risico’s die gepaard gaan bij uw investering geven dus de doorslag bij de beslissing van de bank.

Daarnaast zijn er een aantal andere factoren die de bank mee in overweging zou kunnen nemen met het oog op uw terugbetalingscapaciteit en dus ook onrechtstreeks op de benodigde eigen inbreng:

• Hoeveel verdient u maandelijks dankzij uw job?
• In welke mate kunt u maandelijkse jobinkomsten op lange termijn garanderen?
• Heeft u lopende schulden of had u die in het verleden?
• Is het de allereerste woning die u koopt?
• Kunnen uw ouders financieel mee inspringen?
• Moet uw pand verplicht ingrijpend gerenoveerd worden binnen een bepaalde termijn en hoe hoog zouden deze kosten kunnen oplopen?

Vergeet de volgende kosten niet

Naast de prijs van de woning komen er nog andere kosten kijken bij een bouw- of koopavontuur. Denk maar aan de registratierechten, notariskosten en dossierkostenbij de bank. Samen kan dit bedrag oplopen tot meerdere (tien)duizenden euro’s.

Dit zijn bovendien kosten die de bank wellicht niet zal dekken via de hypotheeklening. Met andere woorden, u dient deze te betalen met uw eigen middelen.

Is een lening zonder eigen inbreng nog mogelijk?

Waar het vroeger nog regelmatig mogelijk was om tot 100% - en zelfs meer - van de aankoopprijs van uw toekomstige woning te lenen bij de bank, is dit vandaag allesbehalve zeker.

Mocht de bank hier toch toe bereid zijn, dan gaat een dergelijke hypothecaire lening meestal gepaard met hogere rentetarieven of strengere voorwaarden om de risico’s voor de bank maximaal te beperken.

De bank beslist, maar…

Houd er rekening mee dat banken altijd een risico-evaluatie zullen uitvoeren en dat de mogelijkheden voor een hypothecaire lening zonder (veel) eigen inbreng sterk afhankelijk zijn van individuele omstandigheden en de huidige marktomstandigheden.

Gelukkig heeft u de mogelijkheid om u te wenden tot verschillende banken. Op deze manier heeft u meerdere opties en dwingt u finaal mogelijk betere voorwaarden af dan in het begin van uw zoektocht.

Belangrijk: zorg ervoor dat u al uw opties correct tegen elkaar afweegt. Zo kan een bank u misschien een lagere rente voorstellen, maar dient u in ruil bijkomende verzekeringen af te sluiten. Waardoor u aan het eind van de rit mogelijk meer betaalt dan u vooraf dacht.

Overweegt u een hypothecaire lening aan te gaan, is het van belang om niet alleen naar de cijfers te kijken, maar ook naar uw langetermijnplanning en levensstijl.

Denk niet alleen aan morgen, maar ook aan overmorgen

De weg naar een hypothecaire lening is misschien complexer geworden dan pakweg tien of twintig jaar geleden. Dankzij de juiste voorbereiding – door het lezen van deze blog bent u al heel goed op weg - en een bank die uw plannen op de langere termijn mee bewaakt, zet u alvast de best mogelijke stappen.

Overweegt u een hypothecaire lening aan te gaan, is het van belang om niet alleen naar de cijfers te kijken, maar ook naar uw langetermijnplanning en levensstijl. Net zoals bij beleggen, is het belangrijk om een helder beeld te krijgen van uw financiële situatie en risicobereidheid.

Investeer dus tijd in het vinden van de ideale aanloop naar uw hypothecaire lening. Uw latere zelf zal u dankbaar zijn voor het inbouwen van een stabiele en veilige financiële basis voor uw toekomstige woning.

Simuleer uw woonlening bij Keyhome

Ook bij Keytrade Bank bieden we interessante hypothecaire leningen aan. Hoe ziet uw lening met het oog op uw koop-, bouw- of renovatieproject er via ons uit? Doe de Keyhome-simulatie en ontdek het meteen.

Doe de simulatie