Een gesplitste aankoop met de kinderen: waarop letten?

Wat is een gesplitste aankoop?

Wie vastgoed koopt, doet dat meestal in ‘volle eigendom’. Dat betekent dat u (eventueel samen met uw partner of iemand anders) eigenaar wordt en vrij over het vastgoed kan beschikken om erin te wonen of het te verhuren.

Maar het kan ook anders. Bij een gesplitste aankoop zullen (meestal) de ouders het vruchtgebruik van het vastgoed kopen en (meestal) de kinderen de blote eigendom.

Het vruchtgebruik houdt in dat de ouders het vastgoed in quasi-eigendom hebben. De ouders mogen erin wonen en het vastgoed verhuren en/of de huurinkomsten innen.

De blote eigendom houdt in dat de kinderen op papier eigenaar zijn van het vastgoed, maar er (nog) niet het eigenlijke genot van hebben. Als de ouders overlijden, dan zullen de kinderen wel automatisch het vruchtgebruik verkrijgen. Pas dan krijgen ze het vastgoed dus in volle eigendom.

De gesplitste aankoop is een populaire techniek om vastgoed aan te schaffen. In België worden jaarlijks duizenden dergelijke notariële aankoopakten geregistreerd. Ook tussen grootouders en kleinkinderen of tussen kinderloze nonkels en tantes en neven en nichten kan de gesplitste aankoop overigens een interessante piste zijn.

In dit artikel beperken we ons tot de techniek van een gesplitste aankoop van vastgoed door particulieren (geen vennootschappen) in België. De techniek kan bijvoorbeeld ook in Spanje en Frankrijk toegepast worden, maar voor buitenlands vastgoed kunnen andere regels en aandachtspunten gelden.

Wat zijn de voordelen van een gesplitste aankoop?

Het belangrijkste voordeel is de kleinere successiefactuur. Dankzij de techniek van de gesplitste aankoop, zullen de kinderen geen erfbelasting betalen op het vastgoed dat verworven werd met een gesplitste aankoop. Het vruchtgebruik gaat automatisch over naar de kinderen als de ouders sterven, zonder dat ze hierop successierechten hoeven te betalen (op voorwaarde dat aan alle wettelijke vereisten werd voldaan). Een voorbeeld maakt het verschil duidelijk tussen een 'gewone aankoop' en een 'gespliste aankoop':

De ouders van Bram overlijden. In de nalatenschap zit 100.000 euro cash, de gezinswoning ter waarde van 300.000 euro en een tweede verblijf ter waarde van 250.000 euro.

De ouders woonden hun hele leven in het Vlaamse Gewest, waardoor de Vlaamse tarieven van erfbelasting van kracht zijn op de nalatenschap. Bram is enig kind en is de enige begiftigde van de nalatenschap. In regel zal Bram hierdoor op de 650.000 euro in totaal 127.500 euro erfbelasting betalen.

Stel nu dat Bram en zijn ouders het tweede verblijf destijds met een gesplitste aankoop verwierven? Dan zal Bram in regel geen 127.500 euro erfbelasting betalen, maar slechts 60.000 euro.

Naast de interessante fiscaliteit is er een tweede voordeel. De ouders zullen als vruchtgebruikers namelijk levenslang van het vastgoed kunnen genieten door het zelf te bewonen of er de huurinkomsten van te ontvangen. De kinderen kunnen de ouders dus niet ‘op straat zetten’ of het vastgoed verkopen zonder hun toestemming.

Wat zijn de nadelen van een gesplitste aankoop?

De kinderen kunnen het vastgoed niet verkopen zonder de toestemming van de ouders. Maar omgekeerd kunnen de ouders het vastgoed evenmin verkopen zonder de toestemming van de kinderen. Het akkoord van beiden is dus nodig. Zolang de verstandhouding goed is, levert dat geen problemen op. Maar het blijft iets om in het achterhoofd te houden.

Eventuele herstellingen zijn een gesplitste verantwoordelijkheid, wat soms tot welles-nietes situaties kan leiden als de verstandhouding verwatert. De vruchtgebruiker (ouders) dient alle onderhoudsherstellingen uit te voeren, zoals schilderwerken, herstelling aan vloeren, trappen, dak …, het reinigen van de schoorsteen, het onderhoud en de herstellingen aan een lift, enzovoort. De grove werken of structurele herstellingen zijn dan weer voor rekening van de blote eigenaar, de kinderen dus (tenzij ze het gevolg zijn van schade door de vruchtgebruiker). Voorbeelden zijn de vernieuwing van muren, nieuwe dakconstructie, de installatie of vernieuwing van de centrale verwarming of van de elektriciteit. Wanneer de ouders wensen om een badkamer of keuken te renoveren of de indeling van de woning te veranderen, dan is het akkoord van de kinderen dus nodig. Ook dit houdt u best in het achterhoofd als u een gesplitste aankoop overweegt.

Dikwijls beschikken de kinderen over onvoldoende kapitaal om het vruchtgebruik te financieren. Om ervoor te zorgen dat de kinderen alsnog het vruchtgebruik kunnen kopen, schenken de ouders dit bedrag voorafgaand aan de compromis of de akte. Het nadeel is dat dit geld dan uit het vermogen van de ouders verdwijnt. De schenking kan - behalve in heel uitzonderlijke gevallen - nooit teruggedraaid worden.

Hoe kan u een gesplitste aankoop organiseren?

Er zijn drie mogelijkheden:

• De kinderen beschikken over eigen middelen om de blote eigendom te kopen. Om later erfbelasting te vermijden, zullen ze bij het overlijden van de ouders moeten kunnen bewijzen dat ze de blote eigendom destijds zelf financierden en dat er geen sprake was van een bedekte bevoordeling. De rekeninguittreksels zorgvuldig bijhouden is de boodschap.
• De kinderen en ouders hebben een gezamenlijke rekening in vruchtgebruik/blote eigendom. Het geld op die rekening kan gebruikt worden om het vastgoed met een gesplitste aankoop te financieren.
• De kinderen beschikken niet over de middelen om de blote eigendom te financieren. In dat geval biedt een schenking een oplossing. De kinderen zullen op het moment dat de ouders overlijden wel moeten kunnen bewijzen dat zij bij de aankoop de middelen hadden om de blote eigendom te financieren. Deze financiële middelen hoeven ze zelf niet bijeen gespaard te hebben maar kunnen ze via schenking van de ouders hebben ontvangen.

Hoe kan u problemen met de fiscus vermijden?

Om te verhinderen dat de fiscus later de gebruikte set-up in vraag stelt en tóch erfbelasting wil innen van de kinderen, is het belangrijk beredeneerd te werk te gaan en alle documenten goed te bewaren. Hou steeds in het achterhoofd dat mogelijke problemen pas naar boven zullen komen bij het overlijden van de ouders. Uw notaris zal u hierover sowieso gepersonaliseerd advies kunnen geven. Enkele aandachtspunten om problemen met de fiscus te vermijden zijn de verdeelsleutel, de timing van een eventuele schenking en het bewijs van de eventuele schenking.

Verdeelsleutel tussen vruchtgebruik en blote eigendom

De kinderen die 5 euro betalen voor de blote eigendom en de ouders die 399.995 euro neertellen voor het vruchtgebruik? Dat doet alle alarmbellen afgaan. Uw notaris zal u erop wijzen dat u best niet lukraak een verdeelsleutel kiest tussen het vruchtgebruik en de naakte eigendom. Om het aandeel van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar in de aankoopprijs te bepalen, is het van belang om het vruchtgebruik juist te waarderen.

In de praktijk wordt daarvoor dikwijls gebruik gemaakt van de tabellen uit het Burgerlijk Wetboek, die jaarlijks gepubliceerd worden in het Belgisch staatsblad. De waarde van het vruchtgebruik wordt uitgedrukt in een percentage, rekening houdend met de interestvoet, de sterftetabellen en het geslacht. Zijn de ouders 90 jaar? Dan zal hun aandeel in het vruchtgebruik veel lager zijn dan wanneer de ouders 40 jaar zijn. De wetgever gaat er immers terecht vanuit dat wie 90 jaar is minder lang van de woning zal kunnen genieten dan wie 40 jaar is.

Goed om weten: u bent niet verplicht om de tabellen te gebruiken om de verdeelsleutel vast te leggen. Maar de verdeelsleutel die u kiest moet wel ‘economisch verantwoord’ zijn. En dat kan natuurlijk voor interpretatie vatbaar zijn, terwijl de tabellen uit het Burgerlijk Wetboek dat niet zijn.

Timing van de eventuele schenking aan de kinderen

Ten tweede is er ook een timing-vraagstuk. In de meeste gevallen betalen de kinderen de blote eigendom met geld dat ze door een schenking van hun ouders krijgen. Over de timing van die schenking is al veel inkt gevloeid: de voorbije jaren wijzigden de belastingdiensten geregeld van standpunt over wat nu wel of niet mag en moet. Vandaag zien de spelregels er als volgt uit:

• In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Waalse Gewest moet - zodra het compromis voorziet in betaling van een voorschot - de schenking van het volledige bedrag plaatsvinden vóór de ondertekening van het compromis.
• In het Vlaamse Gewest moet de schenking van het volledige bedrag plaatsvinden vóór de ondertekening van de authentieke aankoopakte. De Vlaamse Belastingdienst eist dus niet dat dit vóór de ondertekening van het compromis gebeurt zoals in de andere gewesten. De tekst met het advies van de Vlaamse Belastingdienst is volgens sommige specialisten echter voor interpretatie vatbaar, waardoor notarissen in sommige gevallen toch adviseren om de schenking te doen vóór de ondertekening van het compromis.

Bewijs van de eventuele schenking aan de kinderen

De fiscus kan járen na de aankoop aan de kinderen om bewijzen van de schenking vragen. Als ze dan geen overschrijvingen en schenkingsdocumenten kunnen voorleggen, kan er alsnog erfbelasting worden geheven.

Als de ouders een schenking doen zodat de kinderen daarmee de blote eigendom kunnen kopen, dan kunnen ze die schenking op twee manieren doen: 

• via een notariële akte, waarop schenkbelasting verschuldigd is (maar het risico op erfbelasting vermeden wordt).
• via een niet-geregistreerde bankgift, waarop geen schenkbelasting verschuldigd is (maar het risico op erfbelasting niet vermeden wordt). 

Als de schenking met een bankgift gebeurt, moet bewezen worden dat deze vóór de compromis (Brussel en Wallonië) of vóór de akte (Vlaanderen) plaatsvond. Bij een notariële akte (of geregistreerde bankgift) is het geen probleem om dat bewijs te leveren. Bij een niet-geregistreerde bankgift dient u de rekeninguittreksels te bewaren samen met de ‘pacte adjoint’ die aangetekend wordt verstuurd. De kinderen dienen deze documenten heel zorgvuldig te bewaren, zodat bij het overlijden van de ouders alle bewijzen aan de fiscus getoond kunnen worden.

Kan een gesplitste aankoop ook voor de enige gezinswoning?

Ja, dat kan. Een gesplitste aankoop hoeft niet noodzakelijk voor een tweede woning of ander extra vastgoed te zijn. Als er voor een gesplitste aankoop van de enige gezinswoning wordt geopteerd, dan is dan in het in ieder geval wel belangrijk in de akte te voorzien dat er een aanwas van vruchtgebruik ten voordele van de langstlevende van de ouders, zodat die ongestoord de woning verder kan bewonen/verhuren na overlijden van de partner.

Kan een gesplitste aankoop ook voor andere zaken dan vastgoed, zoals een duur kunstwerk of een waardevolle oldtimer? En zo ja, kan je dat ook zonder notaris organiseren?

Ja, dat kan in principe, maar gebeurt heel weinig in de praktijk, leert navraag bij notaris Maarten Duytschaever. Zo'n gesplitste aankoop hoeft niet te gebeuren via een notaris vermits het niet om een transactie van een onroerend goed gaat. De notaris kan wel helpen met het opstellen van de begeleidende documenten (bijvoorbeeld als de ouders vooraf geld aan de kinderen schenken om de aankoop van de blote eigendom mogelijk te maken).

Een schenking van een kunstwerk of oldtimer met voorbehoud van vruchtgebruik is in deze gevallen eerder aan de orde: in dat geval zal de schenking moeten gebeuren via notariële akte (gezien het voorbehoud van vruchtgebruik, ook al betreft het in dit geval geen vastgoedtransactie). Er is dan schenkbelasting verschuldigd op de waarde van de volle eigendom van het geschonkene.

Kan een gesplitste aankoop ook met minderjarige kinderen?

Ja, maar er moet wel een machtiging bekomen worden van de vrederechter voor de aankoop van de blote eigendom door de kinderen. De ouders moeten hiervoor een verzoekschrift opstellen gericht aan de vrederechter. Het ontwerp van de aankoopakte zal ook moeten worden voorgelegd aan de vrederechter.