Een woning kopen om te verhuren: een slimme investering?

De residentiële vastgoedmarkt heeft altijd een speciale aantrekkingskracht gehad op Belgen die hun geld graag aan het werk willen zetten. Met de belofte van stabiele huurinkomsten en het uitzicht op waardevermeerdering, is het kopen van een woning om te verhuren een populaire strategie. Maar zoals bij elke investering, komt ook deze met zijn eigen set van voordelen, nadelen en overwegingen.

Voordelen van het kopen van een woning om te verhuren

• Eventuele huuropbrengsten kunnen een mooie, voorspelbare en regelmatige aanvulling zijn op uw andere inkomsten of pensioen. • Historisch gezien neigt de waarde van residentieel vastgoed in België over het algemeen te stijgen naarmate de tijd vordert. Deze waardevermeerdering kan een significante bron van winst zijn bij de uiteindelijke verkoop van het pand.

• Residentieel vastgoed kan een goede bescherming bieden tegen inflatie. Stijgen de prijzen? Dan stijgen de huurprijzen en de waarde van uw vastgoed in regel deels of volledig mee.

• Vastgoed naast uw eigen gezinswoning kan helpen om uw vermogen te diversifiëren, naast cash, beleggingen en andere activa. • Prijsschommelingen op korte termijn zijn bij residentieel vastgoed minder uitgesproken dan bij beleggen.

• Verhoogt u de woonkwaliteit en maakt u het vastgoed energievriendelijk, dan kan u rekenen op subsidies en fiscale voordelen. Die investeringen krikken de waarde bovendien op. Onze drie gewesten stimuleren kopers om te renoveren via premies of lasten- of belastingvermindering. De verlaagde btw-regeling voor sloop en wederopbouw en de renovatiepremie zijn hier enkele voorbeelden van.

• De aantrekkelijke fiscaliteit op huurinkomsten iseen pluspunt voor eigenaar-verhuurders. In België wordt u (nog) niet belast op de werkelijke huurinkomsten als de huurder het vastgoed niet gebruikt voor professionele doeleinden (tenzij de fiscus uw huurinkomsten als beroepsinkomsten ziet).

Zo wordt u belast op huurinkomsten

Verhuurt u een woning voor privégebruik, dan wordt u in principe forfaitair belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI). De fiscus verhoogt dit geïndexeerde KI met 40% om zo tot de belastbare grondslag te komen. Die wordt dan via de personenbelasting tegen een progressief tarief getaxeerd. Een ietwat ingewikkeld systeem, maar onthoud vooral dat deze setup meestal heel voordelig is voor eigenaar-verhuurders. U wordt immers niet op de werkelijke huurinkomsten belast (zoals in de meeste andere landen wél het geval is). In bepaalde gevallen kan de fiscus echter oordelen dat uw huurinkomsten het gevolg zijn van een professionele activiteit, en dus als beroepsinkomen beschouwd worden. Dat risico loopt u vooral als u verschillende woningen verhuurt, en/of een reeks leningen gaat afsluiten om te investeren in huurvastgoed. Dan worden de werkelijke huurinkomsten belastbaar; het verschil in belasting kan al snel het dubbele bedragen. U kan wel bewezen kosten aftrekken, zoals kosten voor onderhoud, brandverzekering, syndicus enzovoort, maar toch komt dit doorgaans een pak minder voordelig uit. Laat u dus heel grondig informeren als u vastgoed wil kopen om te verhuren!

Nadelen van het kopen van een woning om te verhuren

• In residentieel vastgoed investeren kost veel geld, terwijl beleggen ook met kleine bedragen kan. Om te kunnen investeren in vastgoed heeft u ook eigen vermogen nodig. U kan namelijk geen lening krijgen om de volledige woning te financieren. U zal dus altijd eigen vermogen moeten inbrengen.

• Bij de aankoop betaalt u erelonen (zowel voor de vastgoedakte als een eventuele kredietakte), registratiebelasting, en eventuele andere kosten. Jaarlijks betaalt u ook onroerende voorheffing en kunnen er andere belastingen zijn. Bij een appartement dient u ook rekening te houden met kosten voor een syndicus en een bijdrage aan de kosten voor gemeenschappelijke delen.

• Als u een tweede woning binnen de 5 jaar verkoopt, dan betaalt u meerwaardebelasting (16,5% belasting op de winst, plus de gemeentebelasting). Een woning kopen om te verhuren is dus een investering voor de lange termijn.

• Vastgoed beheren en onderhouden kost tijd en geld. Renovatiekosten, (grote) reparaties en ingrepen om te voldoen aan de energieprestatienorm zijn eveneens voor uw rekening. Als u vandaag een woning koopt met een slechte EPC-score, dan moet u binnen de 5 jaar een grondige energetische renovatie doorvoeren.

• Hoewel residentieel vastgoed over het algemeen als een stabiele investering wordt beschouwd, is het ook mogelijk dat de woningprijzen dalen. Zo liep de inflatie in 2022 op tot 10,3% in België, en stegen de woningprijzen met ‘slechts’ 8%. Brengt u de inflatie mee in rekening, dan daalden de reële woningprijzen dus met ruim 2% in 2022.

• Huurders hebben rechten en u kan zelden eenzijdig de overeenkomst verbreken. Verhuren betekent ook een risico op wanbetaling of betalingsachterstand. En als u enkele maanden geen huurder heeft, dan mist u inkomsten.

• Als u voor vastgoed kiest, dan neemt u een concentratierisico. U koopt één soort gebouw op één locatie. Hierdoor is het risico niet gespreid. • De woon- en huurfiscaliteit staat niet stil. Regels komen en regels gaan. De fiscale regeling voor de belasting van privéhuurinkomsten op basis van het kadastraal inkomen is nog steeds een doorn in het oog van Europa en België zal dat ooit moeten wijzigen. Dat is een belangrijk risico om rekening mee te houden.

• Tot slot dient u stil te staan bij uw successieplanning. Wat als u (plots) sterft? Hebben uw eventuele partner en kinderen wel zin om het vastgoed te beheren als u er niet meer bent?

Belangrijke overwegingen voordat u in vastgoed investeert

Voordat u de stap zet om te investeren in een huurwoning, zijn er enkele belangrijke overwegingen. De locatie van het pand is cruciaal. Een goede locatie kan de kans op leegstand verminderen en de waarde van uw investering verhogen. Kijk naar factoren zoals de nabijheid van openbaar vervoer, scholen, winkels en andere voorzieningen. Behalve locatie is energie-efficiëntie met de jaren een steeds belangrijker aandachtspunt geworden. Hoe energiezuiniger, hoe aantrekkelijker.

De financiële haalbaarheid is een andere overweging. Bereken de potentiële inkomsten en uitgaven, inclusief hypotheekbetalingen, onderhoudskosten, belastingen, en verzekeringspremies. Dit helpt u om het potentiële rendement en de cashflow te beoordelen.

Ook is het belangrijk om de juiste soort woning te kiezen. Nieuwbouw kan minder onderhoud vereisen, maar is vaak duurder. Oudere woningen kunnen meer onderhoud nodig hebben, maar bieden soms een betere aankoopprijs. Zorg er ook voor dat u op de hoogte bent en blijft van de huurwetgeving en andere juridische aspecten. Als u dat té veel huiswerk lijkt, dan kan u ook steeds overwegen om te beleggen in beursgenoteerd vastgoed. Beleggen in beursgenoteerd vastgoed biedt een alternatieve manier om te investeren in vastgoed zonder de directe verplichtingen en uitdagingen van het bezitten van fysiek vastgoed. Andere voordelen zijn de lagere instapdrempel (u kan met kleine bedragen beleggen), diversificatie (uw belegd vermogen is niet in één gebouw geconcentreerd) en de liquiditeit (‘papieren bakstenen’ kopen en verkopen kan met een druk op de knop, u hoeft niet langs de notaris, in tegenstelling tot fysiek vastgoed).

Op zoek naar een woonkrediet?

Doe een gratis en vrijblijvende simulatie. Beleggen in beursgenoteerde vastgoedaandelen, -trackers of fondsen? Log in of open een rekening.