Investir dans l’habitation de votre partenaire ? Ne commettez pas ces erreurs !
Keytrade Bank
keytradebank.be
17 avril 2025
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Une nouvelle salle de bains, des panneaux solaires ou une cuisine : investir dans l’habitation de votre partenaire semble une étape logique lorsque vous allez vivre ensemble. Mais comment faire en sorte de ne pas rester les mains vides en cas de rupture ou de décès ? Essayons d’en savoir plus avec Jasmina Sadek, avocate en droit immobilier.
Imaginons que je participe aux frais de la nouvelle cuisine de l’habitation de mon conjoint. Est-ce que je deviens alors propriétaire de cette cuisine ?
« Non. Les transformations, rénovations ou réparations reviennent généralement au propriétaire de l’habitation. C’est ce que l’on appelle le droit d’accession. Supposons que deux partenaires construisent ensemble sur le terrain qui appartient à l’un des deux. Dans ce cas, l’habitation devient en principe aussi la propriété du partenaire qui est le propriétaire du terrain », explique Jasmina Sadek.
« Cette règle de base peut évidemment créer des problèmes. En effet, imaginons que la relation tourne au vinaigre, ou que l’un des partenaires décède... Dans ce cas, vous auriez envie de récupérer votre argent. C’est pourquoi il est judicieux de d’abord passer chez le notaire avant de construire ensemble sur le terrain de l’un des partenaires, afin d’avoir des garanties. »
« Mais pour une nouvelle cuisine, une visite chez le notaire n’est évidemment pas nécessaire. Les conflits surgissent quand rien n’est consigné sur papier. Car même si vous avez payé pour la nouvelle cuisine dans le logement de votre partenaire, celle-ci revient à votre partenaire. Le fait que vous puissiez présenter une facture ou une preuve de paiement n’y change rien. C’est le principe de base. »
Si vous n’êtes pas le propriétaire, pouvez-vous malgré tout récupérer votre investissement ?
« Oui, c’est possible… mais pas toujours. Tout d’abord, il y a une grande différence entre être marié ou non. Pour les personnes mariées, il existe un cadre légal élargi. En cas de divorce ou de décès, il existe donc des règles claires. »
« La plupart des Belges sont mariés selon le régime légal. Tous les biens (et donc aussi une habitation éventuelle) antérieurs au mariage restent la propriété des personnes individuelles. Seul le patrimoine constitué pendant le mariage devient commun. Dans ce régime, il y a donc trois types de biens : vos propres biens, ceux de votre conjoint(e) et les biens communs. »
« Supposons maintenant que vous décidez d’investir dans l’habitation de votre conjoint(e) qu’il ou elle possédait déjà avant le mariage. Vous réalisez cet investissement avec vos revenus, qui font donc partie du patrimoine commun d’un point de vue technique. Dans ce cas, vous pouvez encore faire corriger l’investissement que vous avez payé en cas de divorce. C’est donc régi par la loi, et cela se fait presque toujours chez le notaire. »
« Un aspect important est qu’il existe un système de "preuve libre" pour les personnes mariées. Dans ce contexte, vous pouvez utiliser tous les moyens de preuve à l’égard de l’autre : documents (factures, extraits de compte, e-mails, SMS…), déclarations de témoins, et même présomptions et aveux. Vous pouvez donc facilement prouver que vous avez payé l’investissement "de votre propre poche". »
« Cette preuve libre vaut également pour le régime de la séparation de biens (où il n’y a en principe pas de patrimoine commun). Pour le régime de la communauté universelle (où tout est commun, y compris le patrimoine que les deux partenaires ont constitué avant leur mariage), cette preuve libre n’est pas pertinente, car tout est de toute façon considéré comme commun. En principe, tout est divisé en deux. »
La situation est-elle totalement différente pour les cohabitants ?
« Pour les cohabitants, la situation est beaucoup plus complexe. Cela s’explique par le fait que la jurisprudence stipule que chaque partenaire cohabitant doit contribuer au mieux de ses capacités et proportionnellement à ses moyens aux frais du ménage commun. Si vous cohabitez dans le logement de votre partenaire, vous êtes censé(e) supporter les frais journaliers. Les achats au supermarché, par exemple, mais aussi l’entretien du chauffe-eau. Vous ne pouvez pas récupérer ces dépenses dans les frais du ménage commun, car il est normal que vous y participiez. Imaginons que vous avez cohabité pendant cinq ans dans la maison de votre partenaire et que vous n’avez pas payé de loyer. Dans ce cas, il sera difficile de convaincre le tribunal que votre partenaire vous doit 2 000 euros pour les nouvelles fenêtres que vous avez payées. »
« Un deuxième facteur important est que le droit de preuve ordinaire du Code civil s’applique aux cohabitants. Autrement dit, tout acte juridique ou toute créance d’une valeur supérieure à 3 500 euros doit être prouvé(e) par un écrit signé. « En d’autres termes, les témoignages, présomptions et aveux… ne sont en principe pas pris en compte. Seule une déclaration écrite signée par les deux partenaires et indiquant qu’un partenaire est redevable d’argent à l’autre peut en principe être considérée comme une preuve valable. »
« N’y a-t-il donc pas de solution ? Il y en a toujours une ! Vous pouvez essayer d’obtenir justice si vous êtes capable de prouver que l’investissement a dépassé les charges normales de la cohabitation. »
Comment prouver que votre investissement a dépassé les charges normales ?
« Vous devez trouver un fondement juridique pour justifier votre demande. Si vous avez signé un contrat de prêt ou une reconnaissance de dette, il est relativement facile d’apporter cette preuve. Mais la plupart du temps, un tel document n’a pas été établi. Dans ce cas, même si vous brandissez une facture de 10 000 euros, vous aurez du mal à obtenir gain de cause. Voici quelques fondements juridiques sur lesquels vous pouvez vous baser :
1. Gestion d’affaires : Ceci s’applique lorsqu’une personne effectue volontairement une action nécessaire pour quelqu’un d’autre, sans qu’il y ait un accord préalable. Exemple : vous réparez le toit de la maison de votre partenaire après une tempête pendant qu’il est en vacances afin d’éviter des dommages supplémentaires. Les investissements non indispensables, comme une nouvelle cuisine, ne seront probablement pas acceptés par le juge comme un cas de « gestion d’affaires ».
2. Paiement indu : Il s’agit de paiements que vous avez effectués sans que vous ayez une dette, comme un virement vers un mauvais compte ou un virement que vous avez effectué deux fois par erreur. Dans les relations affectives, cet argument est souvent rejeté car l’investissement est considéré comme une contribution volontaire.
3. Théorie des impenses : Ce principe stipule que vous pouvez récupérer des investissements s’ils étaient nécessaires à la conservation du bien. Exemple : vous louez un logement et la porte d’entrée est cassée, mais le propriétaire ne réagit pas ou ne veut pas intervenir dans les frais. Dans ce cas, vous pouvez placer vous-même une nouvelle porte parce qu’une porte d’entrée est nécessaire et récupérer ces frais par le biais du tribunal. Certains cohabitants peuvent faire appel à ce système. Mais ce fondement juridique est difficile à appliquer aux cohabitants, car les deux partenaires ont généralement des échanges quotidiens.
4. Enrichissement injustifié : Ce principe stipule que personne ne peut s’enrichir au détriment d’autrui sans que ce soit justifié par un motif juridique. Vous pouvez essayer de démontrer que la situation financière de votre partenaire s’est améliorée grâce à votre investissement. Il s’agit néanmoins d’un fondement juridique complexe, car les juges peuvent estimer que les investissements ont été consentis volontairement dans le contexte d’une relation affective. »
Supposons que j’ai peu contribué financièrement, mais que j’ai beaucoup travaillé dans l’habitation de mon conjoint ?
« Ici aussi, vous pouvez tenter d’aller en justice si vous pouvez démontrer que vous avez perdu des revenus à cause de cela, par exemple parce que vous avez mis votre carrière entre parenthèses. Si vous avez effectué ces travaux pendant votre temps libre, le juge ne les prendra peut-être pas en compte. »
Qu’en est-il des prêts hypothécaires pour lesquels vous avez contribué au remboursement ?
« Le juge examinera alors les versements que vous avez effectués. Vous ne récupérerez pas la partie qui représente la valeur locative, mais la partie que vous avez payée en plus peut éventuellement faire l’objet d’un remboursement. Tout ce qui dépasse la valeur locative normale peut être pris en compte. »
Quelles mesures concrètes les couples peuvent-ils prendre avant de cohabiter dans une habitation qui appartient déjà à l’un des deux ?
« Il est préférable que les cohabitants non mariés établissent des accords sur papier. Une convention de cohabitation permet par exemple de se mettre d’accord sur la répartition des coûts et des investissements. Celle-ci peut aussi déterminer la manière dont le patrimoine est réparti en cas de rupture ou de décès. Les cohabitants de fait peuvent choisir s’ils veulent se rendre chez le notaire pour cela. Les cohabitants légaux sont tenus de se rendre chez le notaire pour établir une convention de cohabitation. N’oubliez pas de ressortir le document de temps en temps pour vérifier s’il doit être mis à jour. »
« Si l’un des partenaires apporte une contribution financière considérable, par exemple pour une nouvelle cuisine, une reconnaissance de dette peut être établie. Il s’agit d’un document mentionnant explicitement que l’investissement doit être remboursé (en cas de rupture ou de décès). Les deux partenaires doivent signer le document. Attention : une reconnaissance de dette doit être entièrement écrite à la main. N’oubliez pas d’inclure une clause d’indexation afin que le montant soit adapté à l’inflation. Une autre solution consiste à demander à un expert en évaluation agréé de déterminer la plus-value de l’investissement au moment de la rupture. »
Est-il être préférable d’acheter une partie du bien et de devenir copropriétaire ?
« C’est possible, mais que ce soit pour les cohabitations légales ou de fait, vous devrez non seulement vous rendre chez le notaire, mais vous devrez également payer des droits d’enregistrement. En effet, il s’agit d’une vente. » « Les époux peuvent intégrer l’habitation d’un partenaire dans le patrimoine commun. Il ne s’agit alors pas d’une « vente », ce qui réduit considérablement les droits d’enregistrement : un droit fixe de 50 euros. Mais n’oubliez pas de vous mettre d’accord sur la situation en cas de divorce : est-ce qu’elle reviendrait dans le patrimoine propre ou resterait-elle dans le patrimoine commun ? »
