10 conseils pour l’investisseur immobilier débutant

À 23 ans, Ivo Van Genechten a mis en location sa première place de parking. Comme il était en train de perdre la vue, elle ne lui était plus d’aucune utilité. Il a ensuite fait de même avec d’autres places de parking et box de garage. Il a systématiquement constitué un portefeuille immobilier pour pouvoir réaliser son rêve : mener une existence paisible dans un endroit ensoleillé. À 54 ans, il a atteint son objectif. Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer ? Ivo partage dix conseils pour vous aider à vous lancer.

1. Épargnez et consommez consciemment

« Chaque euro que vous épargnez est un euro que vous pouvez investir. Ouvrez un compte d’épargne distinct spécialement pour votre projet immobilier. Définissez un montant mensuel fixe, comme 200 ou 300 euros, qui sera automatiquement versé sur ce compte » affirme Ivo Van Genechten, coach immobilier. « Étant donné que votre argent peut rester sur ce compte pendant un certain temps, il est peut-être judicieux d’opter pour un compte avec une prime de fidélité plus élevée. »

« Si vous avez l’intention d’investir dans l’immobilier d’ici 5 à 10 ans, envisagez d’investir une partie de votre épargne destinée à l’immobilier. Vous pouvez établir un plan d’investissement périodique, comme un plan d’épargne. Les investissements peuvent offrir un rendement plus élevé, mais veillez à les diversifier suffisamment. Un horizon long est important, car les investissements en bourse peuvent fluctuer à court terme. »

« Que vous épargniez ou que vous investissiez, la discipline reste la clé. Paramétrez un ordre permanent, par exemple le jour où vous recevez votre salaire. »

2. Utiliser l’effet de levier

« Vous disposez de 10 à 15 % du capital nécessaire pour votre premier investissement immobilier (n’oubliez pas la taxe d’enregistrement et les frais) ? Profitez de l’effet de levier en contractant un emprunt pour le reste » précise Ivo. « L’effet de levier signifie que vous augmenterez significativement le rendement de vos capitaux propres en utilisant de l’argent de tiers (banque). Supposons que vous réalisiez un rendement locatif brut de 4 % en achetant un studio de 100 000 euros avec l’argent épargné. Si vous empruntez maintenant 90 % du prix d’achat à moins de 4 %, le rendement de vos capitaux propres augmentera nettement. De plus, vous n’avez utilisé que 10 000 euros de votre épargne. » « De cette manière, vous pouvez déjà commencer avec un montant relativement limité. Beaucoup de débutants ne comprennent pas ce principe ou veulent d’abord réunir une somme importante. Ils pensent qu’un emprunt ne fait qu’enrichir la banque, mais ce n’est pas le cas. Emprunter vous aide à croître plus rapidement et à élargir plus rapidement votre portefeuille. Plus tôt vous réalisez votre premier investissement, plus vous en récolterez les fruits par la suite. »

3. Commencez petit

Ivo a commencé lui-même avec une place de parking, mais vous pouvez tout à fait commencer avec un petit studio (18 m²). « Ce type de bien est assez abordable, surtout sur la côte » d’après Ivo. « Avec un investissement de 10 000 euros dans une nouvelle porte coulissante avec verre HR, une kitchenette contemporaine et une pompe à chaleur, vous pouvez rendre un endroit simple très attrayant comme bien de location ou même comme résidence de vacances. Au total, cela coûte peut-être entre 70 000 et 80 000 euros. Après cinq ans, vous pouvez le vendre et passer à un bien plus grand, comme un studio de 35 à 40 m², et ainsi continuer à développer vos investissements. »

4. Utilisez le temps à votre avantage

Le temps est l’un de vos principaux alliés dans l’immobilier. Plus tôt vous commencez, plus vous pouvez profiter des augmentations de valeur et des revenus locatifs. « Si vous achetez un studio à 25 ans, vous pourriez déjà l’avoir remboursé à 40 ans, même si vous n’investissez plus » ajoute Ivo. « Dans ce cas, vous disposez d’un revenu pour le reste de votre vie. N’oubliez pas que vous devrez sans doute effectuer une rénovation tous les dix ans. »

« Utiliser le temps à votre avantage, c’est aussi être patient. Il existe de nombreux biens (à rénover) dont vous pouvez augmenter la valeur. Si cela ne fonctionne pas aujourd’hui, peut-être la semaine prochaine. Bien entendu, n’attendez pas éternellement, mais prenez le temps d’explorer le marché. »

5. Assumez votre dernière transaction

Après un achat, de nombreux débutants doutent d’avoir pris la bonne décision. « Vous trouverez peut-être une meilleure offre quelques semaines ou mois après votre achat. Il y aura toujours quelqu’un qui aurait accepté de payer 20 euros de loyer en plus. Et il y aura toujours quelqu’un qui aurait proposé 5 000 euros de plus pour le bien que vous vendez. Mais cela ne doit pas vous décourager » insiste-t-il. « Faites confiance à vos calculs. »

6. Achetez au moins 14 % en dessous de la valeur de marché

« Les bénéfices immobiliers commencent par de bons achats. Une règle d’or est d’acheter toujours en dessous de la valeur de marché, au moins 14 %. Pourquoi 14 % ? Cela couvre les droits d’enregistrement (en règle générale, 2 % en Flandre et 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie pour une deuxième habitation) et 2-3 % d’autres frais » indique Ivo. « Supposons que vous trouviez un appartement similaire quelques mois plus tard, 15 à 20 % moins cher. Même dans ce cas, vous pouvez en principe encore vendre votre bien actuel à la valeur de marché et acheter le bien moins cher, sans perte. Ces 14 % constituent donc un tampon au cas où vous souhaiteriez tout de même faire une meilleure affaire. »

Qu’est-ce que la valeur de marché ? « Les prix que vous voyez sur les sites immobiliers sont toujours les prix demandés. Pendant la pandémie, les gens ont souvent payé plus que le prix demandé, mais aujourd’hui, les prix de vente réels sont souvent égaux ou légèrement inférieurs aux prix demandés. Vous déterminez la valeur de marché en recherchant des biens similaires dans la région. Examinez les prix de vente récents, pas seulement les prix demandés. Realo donne également de bonnes estimations de la valeur de marché. »

Ivo achète généralement 20 à 25 % en dessous de la valeur de marché. « Ce n’est pas seulement de la chance, on ne trouve pas ces opportunités à tous les coins de rue » explique-t-il. Il recommande de se concentrer sur les biens qui sont sur le marché depuis un certain temps ou sur les propriétaires ayant une raison urgente de vendre, comme une séparation, des dettes ou une succession. Il en va de même pour les biens en mauvais état et surtout ceux qui ont l’air très sales, mais qui ont tout de même une bonne structure. Ces situations donnent souvent l’opportunité d’acheter moins cher. Et cela n’est jamais mentionné dans l’annonce. »

7. Louez à la limite supérieure du marché

Un loyer plus élevé nécessite une stratégie. « Avec de petits investissements, comme une cuisine moderne, un abri pour vélos ou un beau sol, vous pouvez distinguer votre bien » insiste Ivo. « Demander simplement un loyer élevé ne fonctionne pas. Si vous souhaitez un loyer plus élevé, votre bien doit en valoir la peine. Proposez quelque chose de différent. »

8. Maintenez un cash-flow positif

Un cash-flow positif est important, surtout pour les débutants. Cela signifie que vos revenus locatifs sont supérieurs à vos frais mensuels, y compris l’hypothèque. « Même un petit cash-flow positif, comme 10 euros par mois, permet de se sentir bien et d’assurer la stabilité financière » souligne Ivo. « Au fil des années, votre trésorerie s’améliore de plus en plus, car le loyer augmente avec l’inflation, mais votre hypothèque reste la même (dans le cas d’un prêt à taux fixe). » « Certains disent qu’il est difficile de générer un cash-flow positif lorsque le taux d’intérêt est de 3 à 4 % (situation décembre 2024). C’est plus difficile qu’avant 2023, c’est vrai, mais ce n’est pas une excuse » ajoute-t-il. « J’ai 58 ans et je souscris toujours des emprunts de 25 ans. Mes mensualités sont faibles et le taux d’intérêt est un peu plus élevé, mais ce n’est pas grave. Je préfère des mensualités faibles sur 25 ans, de sorte que mon cash-flow reste positif. Si je vends après 10 ans, je rembourse de toute façon l’emprunt, et ce n’est plus 25 ans. »

9. Vendez au-dessus de la valeur de marché

Pour ce faire, utilisez la même approche que pour la location : rendez votre bien unique. « En dépensant 5 000 euros pour des aménagements, vous pouvez demander 15 000 euros de plus » affirme Ivo. « Apprenez également une technique de vente comme la méthode SPIN, qui repose sur le questionnement. SPIN signifie Situation, Problème, Implication et Nécessité. Posez d’abord des questions sur la situation actuelle de l’acheteur pour découvrir ses besoins. Aidez-les ensuite à comprendre comment votre bien peut répondre à ces besoins. Ainsi, l’acheteur voit plus de valeur dans votre bien et il est prêt à payer plus. »

10. Profitez de l’effet boule de neige

L’effet boule de neige est différent de l’effet de levier et ne commence que lorsque vous possédez plusieurs biens. « Votre premier investissement vaut plus à mesure que vous remboursez votre emprunt et que la valeur du bien augmente. Avec cette valeur ajoutée en garantie, vous pouvez emprunter de l’argent pour acheter un nouveau bien, ce qui vous permet d’acheter d’autres biens immobiliers plus rapidement. »

« L’effet boule de neige n’est pas seulement financier » conclut Ivo. « Votre expérience et votre réseau se développent également, ce qui vous permet de mieux comprendre le fonctionnement du marché immobilier et de trouver plus facilement des opportunités. Plus vous avez d’expérience, plus il est facile de reconnaître les bonnes affaires et votre réseau peut vous aider avec des conseils et des contacts utiles. »

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