Tout ce que vous devez savoir sur le dossier d’intervention ultérieure

1. Qu’est-ce que le dossier d’intervention ultérieure ?

Le dossier d’intervention ultérieure, mieux connu sous le nom de DIU, est un document essentiel dans notre pays lors de la vente d’un bien immobilier. Son but est double : d’une part, le dossier offre un aperçu détaillé de la structure d’un bâtiment et de l'ensemble des spécifications techniques et travaux réalisés. D’autre part, il sert de guide de sécurité pour les futurs propriétaires en leur permettant de savoir exactement où se trouvent les conduites, câblages et autres infrastructures cruciales.

2. Pourquoi un DIU est-il important ?

Le DIU est bien plus qu’une simple obligation administrative ; il s’agit d’une mesure préventive susceptible de minimiser les risques tels que les dommages, les accidents et les responsabilités. Dans un monde où la technologie et les méthodes de construction évoluent constamment, la méconnaissance d’un détail peut avoir de lourdes conséquences. Pensez par exemple aux risques de perforation d’une conduite de gaz cachée ou de démolition d’un mur de soutènement : cela peut non seulement causer des dommages matériels, mais aussi entraîner des situations mortelles. Le DIU aide à limiter ces risques en rendant toutes les informations pertinentes transparentes. Un DIU est plus qu’un plan d’un bâtiment. Il s’agit d’un document vivant qui offre un aperçu précieux des interventions antérieures. Pensez au remplacement d’éléments cruciaux comme le chauffage central, le toit ou les égouts. Cet aperçu peut s’avérer particulièrement utile pour les futurs travaux d’entretien ou de rénovation. Cela peut également aider l’acheteur à établir des priorités et à allouer un budget efficace.

3. Que contient un dossier d’intervention ultérieure ?

Un DIU complet contient une mine d’informations, notamment :

• Plans et schémas de chaque étage
• Emplacements des canalisations d’égout, d’eau, de gaz et d’électricité et indication des dangers cachés
• Aperçu des matériaux utilisés et de leur qualité
• Données relatives à d’éventuelles transformations, rénovations ou extensions (description des travaux, photos avant et après travaux...)
• Informations sur les installations telles que le chauffage, la ventilation et la climatisation
• Consignes et protocoles de sécurité
• Coordonnées des entrepreneurs, architectes et autres parties concernées
• Factures des travaux exécutés et preuves de garantie
• Instructions d’entretien, de réparation et de transformation

4. Quand un DIU est-il obligatoire ?

Lors de la vente d’une habitation, d’un appartement ou d’un chantier en Belgique :

• dont la construction a débuté après le 1er mai 2001,
• ou dans lequel/laquelle des travaux ont été exécutés depuis le 1er mai 2001 par un ou plusieurs entrepreneurs.

5. Qui est responsable du dossier d’intervention ultérieure ?

La responsabilité de l’établissement et de la mise à jour du DIU incombe au coordinateur de sécurité. Sur les chantiers ne comportant qu’un seul entrepreneur, c’est le maître de l’ouvrage-propriétaire lui-même ou un tiers désigné par ses soins qui constitue le DIU. Même lorsque le propriétaire effectue lui-même des travaux, il reste responsable de l’établissement ou de la mise à jour du DIU. En cas de vente, le propriétaire doit remettre le DIU à l’acheteur. Il est donc dans l’intérêt de tous que le document soit soigneusement tenu à jour. Pour les appartements et autres constructions en copropriété, le DIU peut être scindé en différentes parties. Cela peut toutefois entraîner des situations complexes lorsque chaque propriétaire individuel doit s’occuper des parties communes (cage d’escalier, ascenseurs, espaces de stockage et autres parties communes). C’est pourquoi la loi prévoit également la possibilité de confier le DIU au syndic de l’immeuble pour les parties communes.

6. Dans quelle mesure un DIU doit-il être détaillé si vous l’établissez vous-même ?

Si vous apportez vous-même des modifications à votre habitation, un DIU simplifié suffit en principe. Vous devez au moins y reprendre les éléments suivants : des données sur la structure du bâtiment, un aperçu des dangers cachés possibles, les plans des transformations et une liste des matériaux utilisés. Il ne suffit donc pas de faire quelques croquis et de prendre des notes. Bien que la tentation soit grande de sauter ou d’expédier cette tâche, un DIU négligé ou incomplet peut causer des problèmes lors d’une vente. Quelques astuces :

Documentez dès le premier jour : dès le premier jour de votre projet, notez tous les détails pertinents, des matériaux utilisés au type de fixations utilisées.

Photographiez l’avancement : prenez régulièrement des photos des travaux, surtout lors d’étapes importantes comme l’installation de conduites ou d’électricité. Cela sera non seulement utile pour le DIU mais peut également s’avérer d’une valeur inestimable lors de futures rénovations ou réparations.

Mise à jour à chaque modification : le DIU doit être mis à jour à chaque fois que vous apportez une modification à la maison.

7. Où conserver au mieux un DIU ?

Les plans de construction, les certificats de garantie, les factures et autres documents risquent de se perdre au fil des ans. Vous pouvez éviter cela en les archivant numériquement, par exemple dans le cloud (Google Drive, Dropbox, OneDrive...) ou dans un coffre-fort numérique comme Izimi. De cette manière, vous les retrouverez peut-être plus rapidement. Si vous les conservez en ligne, vous pouvez aussi facilement les partager en ligne avec des tiers si nécessaire.

8. Que faire s’il n'y a pas de dossier d’intervention ultérieure ?

Si le DIU est égaré ou s’il n'y a pas de DIU pour des travaux qui le requièrent, le vendeur doit (faire) constituer un dossier à ses frais, au plus tard à la passation de l’acte. Lors de la vente, il peut éventuellement être convenu que le DIU soit établi rétroactivement (dans la mesure du possible). Dans ce cas, le notaire peut placer une partie du montant de la vente sur un compte bloqué et ne libérer cette somme qu’au moment de la remise du DIU.

Techniquement, une vente sans DIU est également valable. Cependant, cela donne souvent lieu à des discussions. Sans DIU, le nouveau propriétaire pourrait avoir de mauvaises surprises par la suite si des travaux devaient encore être réalisés dans le bâtiment. C’est pourquoi les acheteurs demandent souvent que le contrat de vente stipule que le vendeur est responsable des éventuels problèmes futurs liés à l’absence d’un DIU. En tant que vendeur, vous voulez bien entendu éviter cette incertitude et il vaut donc mieux avoir un DIU au moment de la passation de l’acte. En l’absence de DIU, l’acheteur peut entreprendre des démarches juridiques pour l’obtenir.

Il n’y a pas de DIU parce que l’habitation a été construite avant mai 2001 ou parce qu'elle n'a pas fait l'objet de travaux depuis lors ? En tant que vendeur, vous pouvez faire ajouter ce passage à l’acte : « À la question de la partie acheteuse de savoir si un dossier d’intervention ultérieure a été établi pour l’immeuble, la partie vendeuse répond par la négative et confirme que ce bien n’a pas fait l’objet de travaux depuis le 1er mai 2001 par un ou plusieurs entrepreneurs pour lesquels un dossier d’intervention ultérieure devait être établi. » Vous pourrez ainsi éviter des discussions potentielles.